Всё про эскроу-счета: что это, как работает и что изменится в 2025 г
14.03.2025
Всё про эскроу-счета: что это, как работает и что изменится в 2025 г
Еще совсем недавно покупка квартиры, особенно, в новостройке, особенно, на «котловане», по ДДУ, таила в себе огромные риски. Вдруг застройщик обанкротится и не сможет сдать дом с вашей долгожданной квартирой, или у него отберут разрешение, или дом (квартира) не будут соответствовать изначально заявленной технической документации, или же ваш будущий дом превратится на ваших глазах в долгострой с зияющими окнами…
А потом – обманутые дольщики без денег и без жилья, слезы, нервы, суды…
Но эти страшилки покупателей новостроек развеяли окончательно с середины 2019 года – именно тогда в России была внедрена система Эскроу-счетов. Это нововведение было разработано для защиты прав покупателей квартир. Заключение договора долевого участия (ДДУ) стало более безопасным: в случае непредвиденных обстоятельств средства, внесенные покупателем, стали возвращаться. В этой статье мы рассмотрим особенности и схемы расчетов по эскроу-счетам при покупке недвижимости, а также обсудим преимущества и недостатки этого механизма.
Эскроу-счет – это…?
Начнем с названия, явно «заморского». Название эскроу-счета произошло от английского словосочетания «escrow account», что означает «целевой депозитный счет». То есть, название отражает суть понятия «эскроу» — когда денежная сумма хранится у третьего лица на имя другого лица, но выдаётся только после выполнения определённого условия.
Итак, Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором средства покупателя жилья «замораживаются» до момента выполнения всех условий сделки. То есть, застройщик получает деньги покупателя только после сдачи дома, полностью соответствующего условиям договора. Такой механизм обеспечивает защиту интересов обеих сторон: как покупателя, так и продавца.
Получается, с 1 июля 2019 года застройщики стали возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Вкладывать деньги граждан в стройку с этого момента запретили.
В последние годы эскроу-счета стали неотъемлемой частью рынка недвижимости в России, особенно при покупке жилья у застройщиков.
Как работает эскроу-счет?
Процесс работы эскроу-счета можно описать в несколько этапов:
1. Выбор объекта. Покупатель определяется с районом, застройщиком и конкретной квартирой.
2. Заключение договора. Покупатель и застройщик подписывают договор, в котором прописаны все условия сделки, включая сроки, стоимость и обязательства сторон.
3. Перевод средств. Покупатель переводит средства на эскроу-счет, который открывается в банке. Эти деньги находятся под контролем банка и не могут быть использованы застройщиком до выполнения условий договора.
4. Исполнение обязательств. Застройщик выполняет свои обязательства (например, завершает строительство объекта).
5. Передача средств. После выполнения всех условий договора средства с эскроу-счета переводятся застройщику. Если условия не выполнены, покупатель может вернуть свои деньги.
Как было раньше
Использование эскроу-счетов разрешалась и ранее: в законе эта возможность появилась с 2014 года. Однако львиная доля сделок на первичном рынке проходили «по старинке»: покупатель переводил денежные средства напрямую застройщику.
Тот, в свою очередь, распоряжался ими по своему усмотрению: направлял на строительство купленной квартиры или в более приоритетные проекты. Нерациональное использование средств, зачастую, приводило к появлению долгостроев.
Эскроу = безопасно?
Преимущества эскроу-счетов для покупателей недвижимости очевидны: вложенные в приобретение квартиры деньги теперь в полной сохранности. Даже если банк-агент разорится, хранившиеся на его эскроу-счетах средства передадут другому агенту в полном объеме, поскольку они полностью застрахованы. Возврат будет произведен и в случае банкротства девелопера.
В целом сделки стали более прозрачными и защищенными от недобропорядочных застройщиков и различных мошенников.
Плюсы эскроу-счетов
1. Безопасность. Главный плюс) Эскроу-счет минимизирует риск потери средств. Покупатель может быть уверен, что его деньги будут переданы застройщику только после выполнения всех условий договора.
2. Прозрачность сделки. Все этапы сделки фиксируются, что позволяет избежать недоразумений и споров. Банк выступает гарантом, что обе стороны соблюдают условия договора.
3. Защита от мошенничества. Использование эскроу-счета снижает риск столкновения с недобросовестными застройщиками, так как средства не могут быть использованы без выполнения обязательств.
4. Сокращение сроков строительства. В связи с использованием кредитных денег, что подразумевает выплату процентов, затягивать с окончанием стройки застройщику невыгодно.
Подводные камни эскроу-счетов
Несмотря на очевидные преимущества, существуют и некоторые подводные камни:
- Деньги лежат на эскроу «мертвым грузом» и они не приносят прибыли — в отличие от депозита, на который начисляют проценты;- Не все российские банки работают со счетами эскроу;
- До перевода застройщику деньги на счете заблокированы, и покупатель сможет их вернуть только в случае расторжения договора;
- Комиссии банка. Открытие и обслуживание эскроу-счета может обойтись в дополнительные расходы на комиссии, которые могут варьироваться в зависимости от банка (обычно 0,7—1% от суммы). В сделках по ДДУ за обслуживание счета платит обычно компания-застройщик.
- в случае отзыва лицензии у банка, который собрал с дольщиков средства на эскроу-счетах для покупки квартир в строящемся доме, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернет 100% вложенной суммы. Однако выплата пойдет не напрямую дольщику, а на эскроу-счет в другом банке, но не более 10 млн руб. Получается, в зоне риска покупатели дорогих квартир.
Можно ли сейчас купить новостройку без эскроу?
Теоретически да. Долевое участие в строительстве без использования эскроу счета возможно, если дом выстроен более, чем на треть, и большая часть квартир в нем распродана (долю проданных площадей проверят в Росреестре)
Если и касается каких-то объектов, то только тех, стройки которых начались до принятия нововведений в 2019 году. На 2025 год на рынке осталось не так много таких предложений.
Есть еще вариант, когда некоторые застройщики, чтобы обойти закон о счетах эскроу, организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Как будто бы разные люди объединились и наняли себе компанию для строительства дома. При таком раскладе застройщик может не брать у банка кредит, и оформлять эскроу тоже нет необходимости. Возможно, цена на квартиры в таком доме будет ниже. Но. В случае банкротства, мошенничества и других криминальных действий, пайщики ЖСК не смогут рассчитывать на закон, который защищает участников долевого строительства. Опасненько.
Получается, любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья.
Нововведения с 2025 года
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
О чем он?
Новый закон распространяет механизм проектного финансирования теперь и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), это позволит привлекать средства граждан для возведения частных жилых домов с применением счетов эскроу. Механизм тот же, что и с квартирами - деньги покупателя будут поступать не напрямую подрядчику/застройщику, а на специальный счет, доступа к которому до завершения строительства дома не будет ни у строительной компании, ни у заказчика.
Если все хорошо (дом сдан вовремя, без нареканий) - счет разблокируется, застройщик получит свои деньги. Если не все гладко - стороны имеют право заключить соглашение о цене, и счет эскроу будет раскрыт в соответствии с ним пропорционально. Деньги могут вернуться в полном объеме на счет покупателя, если нарушения договора будут критичными.
Важно. Если вы решили построить дом в кредит и планируете взять семейную ипотеку под 6%, то помните - с июля 2024 года оформить таковую можно только при строительстве с эскроу-счетом.
Заключение
Эскроу-счета представляют собой эффективный инструмент для обеспечения безопасности сделок с недвижимостью. Они обеспечивают защиту интересов покупателя и минимизируют риски потери денег. С учетом новых изменений, которые вступят в силу с 2025 года, использование эскроу-счетов станет актуальным не только для покупателей квартир в новостройке, но и для будущих владельцев новых домов.
Еще совсем недавно покупка квартиры, особенно, в новостройке, особенно, на «котловане», по ДДУ, таила в себе огромные риски. Вдруг застройщик обанкротится и не сможет сдать дом с вашей долгожданной квартирой, или у него отберут разрешение, или дом (квартира) не будут соответствовать изначально заявленной технической документации, или же ваш будущий дом превратится на ваших глазах в долгострой с зияющими окнами…
А потом – обманутые дольщики без денег и без жилья, слезы, нервы, суды…
Но эти страшилки покупателей новостроек развеяли окончательно с середины 2019 года – именно тогда в России была внедрена система Эскроу-счетов. Это нововведение было разработано для защиты прав покупателей квартир. Заключение договора долевого участия (ДДУ) стало более безопасным: в случае непредвиденных обстоятельств средства, внесенные покупателем, стали возвращаться. В этой статье мы рассмотрим особенности и схемы расчетов по эскроу-счетам при покупке недвижимости, а также обсудим преимущества и недостатки этого механизма.
Эскроу-счет – это…?
Начнем с названия, явно «заморского». Название эскроу-счета произошло от английского словосочетания «escrow account», что означает «целевой депозитный счет». То есть, название отражает суть понятия «эскроу» — когда денежная сумма хранится у третьего лица на имя другого лица, но выдаётся только после выполнения определённого условия.
Итак, Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором средства покупателя жилья «замораживаются» до момента выполнения всех условий сделки. То есть, застройщик получает деньги покупателя только после сдачи дома, полностью соответствующего условиям договора. Такой механизм обеспечивает защиту интересов обеих сторон: как покупателя, так и продавца.
Получается, с 1 июля 2019 года застройщики стали возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Вкладывать деньги граждан в стройку с этого момента запретили.
В последние годы эскроу-счета стали неотъемлемой частью рынка недвижимости в России, особенно при покупке жилья у застройщиков.
Как работает эскроу-счет?
Процесс работы эскроу-счета можно описать в несколько этапов:
1. Выбор объекта. Покупатель определяется с районом, застройщиком и конкретной квартирой.
2. Заключение договора. Покупатель и застройщик подписывают договор, в котором прописаны все условия сделки, включая сроки, стоимость и обязательства сторон.
3. Перевод средств. Покупатель переводит средства на эскроу-счет, который открывается в банке. Эти деньги находятся под контролем банка и не могут быть использованы застройщиком до выполнения условий договора.
4. Исполнение обязательств. Застройщик выполняет свои обязательства (например, завершает строительство объекта).
5. Передача средств. После выполнения всех условий договора средства с эскроу-счета переводятся застройщику. Если условия не выполнены, покупатель может вернуть свои деньги.
Как было раньше
Использование эскроу-счетов разрешалась и ранее: в законе эта возможность появилась с 2014 года. Однако львиная доля сделок на первичном рынке проходили «по старинке»: покупатель переводил денежные средства напрямую застройщику.
Тот, в свою очередь, распоряжался ими по своему усмотрению: направлял на строительство купленной квартиры или в более приоритетные проекты. Нерациональное использование средств, зачастую, приводило к появлению долгостроев.
Эскроу = безопасно?
Преимущества эскроу-счетов для покупателей недвижимости очевидны: вложенные в приобретение квартиры деньги теперь в полной сохранности. Даже если банк-агент разорится, хранившиеся на его эскроу-счетах средства передадут другому агенту в полном объеме, поскольку они полностью застрахованы. Возврат будет произведен и в случае банкротства девелопера.
В целом сделки стали более прозрачными и защищенными от недобропорядочных застройщиков и различных мошенников.
Плюсы эскроу-счетов
1. Безопасность. Главный плюс) Эскроу-счет минимизирует риск потери средств. Покупатель может быть уверен, что его деньги будут переданы застройщику только после выполнения всех условий договора.
2. Прозрачность сделки. Все этапы сделки фиксируются, что позволяет избежать недоразумений и споров. Банк выступает гарантом, что обе стороны соблюдают условия договора.
3. Защита от мошенничества. Использование эскроу-счета снижает риск столкновения с недобросовестными застройщиками, так как средства не могут быть использованы без выполнения обязательств.
4. Сокращение сроков строительства. В связи с использованием кредитных денег, что подразумевает выплату процентов, затягивать с окончанием стройки застройщику невыгодно.
Подводные камни эскроу-счетов
Несмотря на очевидные преимущества, существуют и некоторые подводные камни:
- Деньги лежат на эскроу «мертвым грузом» и они не приносят прибыли — в отличие от депозита, на который начисляют проценты;- Не все российские банки работают со счетами эскроу;
- До перевода застройщику деньги на счете заблокированы, и покупатель сможет их вернуть только в случае расторжения договора;
- Комиссии банка. Открытие и обслуживание эскроу-счета может обойтись в дополнительные расходы на комиссии, которые могут варьироваться в зависимости от банка (обычно 0,7—1% от суммы). В сделках по ДДУ за обслуживание счета платит обычно компания-застройщик.
- в случае отзыва лицензии у банка, который собрал с дольщиков средства на эскроу-счетах для покупки квартир в строящемся доме, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернет 100% вложенной суммы. Однако выплата пойдет не напрямую дольщику, а на эскроу-счет в другом банке, но не более 10 млн руб. Получается, в зоне риска покупатели дорогих квартир.
Можно ли сейчас купить новостройку без эскроу?
Теоретически да. Долевое участие в строительстве без использования эскроу счета возможно, если дом выстроен более, чем на треть, и большая часть квартир в нем распродана (долю проданных площадей проверят в Росреестре)
Если и касается каких-то объектов, то только тех, стройки которых начались до принятия нововведений в 2019 году. На 2025 год на рынке осталось не так много таких предложений.
Есть еще вариант, когда некоторые застройщики, чтобы обойти закон о счетах эскроу, организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Как будто бы разные люди объединились и наняли себе компанию для строительства дома. При таком раскладе застройщик может не брать у банка кредит, и оформлять эскроу тоже нет необходимости. Возможно, цена на квартиры в таком доме будет ниже. Но. В случае банкротства, мошенничества и других криминальных действий, пайщики ЖСК не смогут рассчитывать на закон, который защищает участников долевого строительства. Опасненько.
Получается, любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья.
Нововведения с 2025 года
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
О чем он?
Новый закон распространяет механизм проектного финансирования теперь и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), это позволит привлекать средства граждан для возведения частных жилых домов с применением счетов эскроу. Механизм тот же, что и с квартирами - деньги покупателя будут поступать не напрямую подрядчику/застройщику, а на специальный счет, доступа к которому до завершения строительства дома не будет ни у строительной компании, ни у заказчика.
Если все хорошо (дом сдан вовремя, без нареканий) - счет разблокируется, застройщик получит свои деньги. Если не все гладко - стороны имеют право заключить соглашение о цене, и счет эскроу будет раскрыт в соответствии с ним пропорционально. Деньги могут вернуться в полном объеме на счет покупателя, если нарушения договора будут критичными.
Важно. Если вы решили построить дом в кредит и планируете взять семейную ипотеку под 6%, то помните - с июля 2024 года оформить таковую можно только при строительстве с эскроу-счетом.
Заключение
Эскроу-счета представляют собой эффективный инструмент для обеспечения безопасности сделок с недвижимостью. Они обеспечивают защиту интересов покупателя и минимизируют риски потери денег. С учетом новых изменений, которые вступят в силу с 2025 года, использование эскроу-счетов станет актуальным не только для покупателей квартир в новостройке, но и для будущих владельцев новых домов.
