Ипотека в 2018 году: брать сейчас или подождать несколько месяцев?

Рынок жилой недвижимости переживает сложные времена. С одной стороны объем выдачи ипотеки в 2018 году растет, а с другой - реальные доходы населения падают. В последние годы снижаются ставки по ипотечным кредитам, при этом цены на квартиры и дома практически не меняются. В связи с этим у потенциальных покупателей жилья встает закономерный вопрос: брать ипотеку сейчас или подождать несколько месяцев до осени или зимы 2018 года с надеждой на снижение ипотечной ставки и цен на недвижимость. Предлагаем мнение эксперта рынка недвижимости.

Рассмотрим целесообразность и риски двух вариантов.

Ипотека сейчас:

·        Жилищный вопрос решается в течение короткого периода времени.

·        Вы приобретаете жилье по известной вам цене.

·        Большой выбор квартир и домов как на первичном, так и на вторичном рынке.

·        Сейчас банки одобряют до 70% заявок на ипотеку.

Риски

·        В случае снижения ипотечных ставок вы, возможно, будете переплачивать за кредит по сравнению с теми, кто возьмет ипотеку осенью на более выгодных условиях. Этот риск можно нивелировать в будущем путем перекредитования. По оценкам экспертов, в феврале 2018 года рефинансирование составило свыше 15% от всего объема выданных ипотечных кредитов

·        В случае ухудшения экономической ситуации, оставшись без источника дохода, вы можете лишиться собственного жилья.

Ипотека осенью-зимой 2018 года

Целесообразность

При благоприятной социально-экономической ситуации в России ставки по ипотеке в конце 2018 года будут снижаться. Так и будет, если мировые цены на энергоносители будут по-прежнему высоки. На этом настаивают эксперты различных сфер.

Возможно кратковременное снижение цен на жилье в новостройках. Сыграет свою роль превышение предложения над платежеспособным спросом. В некоторых регионах застройка такая плотная, что безболезненно, как говорят региональные эксперты, можно ничего не возводить один-два года. Застройщики, испытывающие финансовые проблемы, будут вынуждены снижать цены, чтобы обеспечить минимальный приток наличных средств, необходимых для выживания компании.

Риски

Цены на жилье вырастут. С 1 июля 2018 года вступают в силу изменения в законодательстве, регулирующее строительство по договору долевого участия. По мнению экспертов рынка недвижимости только в силу воздействия данного фактора цены на жилье в новостройках могут вырасти на 5-10%. Увеличиться стоимость жилья может и вследствие инфляции. Ослабление рубля, вызванное внешнеэкономическими и политическими факторами, приведет к удорожанию и рабочей силы, и строительных материалов.

Ставки по ипотеке не снизятся, а вырастут либо останутся на прежнем уровне. В апреле 2018 года Центробанк не стал снижать ключевую ставку и оставил ее на уровне 7,25% годовых. При низкой инфляции Центробанк сможет сохранить нынешний уровень либо даже снизить его. Если же будут сильные колебания на валютном рынке, то регулятор повысит его. Напомним, в конце 2014 года ключевая ставка почти удвоилась. Цена кредитов ЦБ тогда начиналась от 17% годовых.

Повышение требований к заемщикам. В настоящее время экономика России достаточна стабильна. Поэтому банки лояльно относятся к заемщикам. В случае ухудшения экономических показателей требований к заемщикам станет больше, а ставка по кредитам повысится. Осенью вам могут просто не выдать ипотеку. Сегодня некоторые банки выдают ипотеку даже официально нетрудоустроенным гражданам, а также предпринимателям.

Прежде чем брать ипотеку

Выше приведенный анализ демонстрирует, что ипотеку на приобретение жилья целесообразнее взять сейчас, чем через несколько месяцев. Однако прежде чем принять решение о приобретении жилья в ипотеку, желательно ответить на следующие вопросы:

Соответствует ли нынешняя заявленная цена выбранного объекта его рыночной стоимости? К примеру, можно приобрести таунхаус площадью 100 квадратных метров за 3,5 миллиона рублей а можно такой же в аналогичном районе и за 2 млн. 100 т.р. Если вы выбрали более дорогой вариант, то решение о том, когда взять ипотеку не будет решающим с точки зрения экономической логики.

Каковы перспективы выбранного населенного пункта, жилого района, микрорайона или жилого комплекса? Спрогнозируйте, что будет через несколько лет. Появятся ли там обещанные застройщиками школы, детские сады, поликлиника и другие социальные объекты? И какова будет транспортная доступность? Если за несколько лет в данном районе практически ничего не появилось, а только лишь уплотняется застройка, то и в ближайшем будущем мало что изменится. Более того, станет еще хуже.

Сколько вы будете тратить на эксплуатацию квартиры или дома? Например, в Ставрополе стоимость коммунальных платежей трехкомнатных квартир с центральным отоплением (таковых большинство) составляет в среднем 8-12 тысяч рублей в отопительный сезон. Коммунальные платежи на 3-комнатный таунхаус в «Гармонии» в зимнее время в пределах 3500 руб/месяц. Отдавайте предпочтение жилью с индивидуальным отоплением, а также с центральными коммуникациями, включая водоснабжение и канализацию. На Юге России часто продают дома с выгребными ямами и колодцами на территории участка. Зачастую это мнимая экономия, поскольку в основном подобные колодцы заполняются поверхностными водами. Вода забивает фильтры, «убивает» газовые котлы и часто не соответствует гигиеническим нормам и пригодна лишь для полива.

Сколько вы потратите времени и денег на приведение дома и квартиры в пригодное для проживания состояние? Нередко предлагаются варианты домов с земельными участками без ограждения, без подключения к центральным коммуникациям (все может быть подведено, но не сдано в эксплуатацию). Рекомендуется спрогнозировать свои затраты на отделку и благоустройство, чтобы при значительном повышении цен не попасть в тяжелую ситуацию. Кстати, именно поэтому сегодня становится популярным жилье в формате «заходи и живи», приобретаемое в ипотеку, - либо в базовой отделке, либо с мебелью и текстилем. Например, в том же жилом районе «Гармония» 1-комнатные квартиры «заходи и живи» продаются по цене от от 770 т.р. до 1 млн 250 т.р. Таунхаусы от 2 млн 100 т.р. до 2 млн 800 т.р.