Созаемщик по ипотеке в 2020 году - все что вы хотели знать

Созаемщик по ипотеке – кто это? И какую роль играет в процессе получения ипотечного кредита? Давайте разбираться.

Ипотека… Тема актуальная и животрепещущая. Ведь в настоящее время для большей части населения ипотечный кредит – едва ли не единственный способ приобрести собственные квадратные метры. Главным «камнем преткновения» на пути к своему жилью может стать банк с выдвинутыми требованиями для одобрения заявки на кредит. Как правило, финансовая организация требует предоставить обеспечение по кредиту, и один из вариантов «подстраховки» может стать привлечение созаемщика по ипотеке.

Определение понятия «созаемщик»

Созаемщиком по ипотеке называют физическое лицо, которое берет на себя ответственность выплачивать ипотечный кредит вместе с основным заемщиком.

Чаще всего в созаемщики зовут ближайших родственников – супругов, детей или родителей.  К слову, созаемщик не только принимает на себя бремя ежемесячных платежей, но и вместе с тем получает право на жилье. То есть, в случае отказа или невозможности основного заемщика расплачиваться по кредиту, созаемщик может получить в собственность объект недвижимости по договору. Правда, при этом придется самостоятельно довыплатить всю сумму долга.

Человека, который выступает основным лицом по кредитному договору (вносит платежи, получает выписки и т.д.) еще называют титульным заемщиком.

В каких ситуациях нужны созаемщики?

Банки требуют привлечения созаемщиков для подстраховки: больше ответственных по кредиту – больше шансов вернуть обратно предоставленные кредитные средства.

Три основных случая, когда участие дополнительного заемщика необходимо:

1) Для увеличения суммы месячного дохода	Когда дохода одного заемщика недостаточно для получения нужной ипотечной суммы, банк готов рассчитать максимально возможную сумму по кредиту, исходя из совокупного дохода нескольких заемщиков;
2) Для получения кредита на открытие бизнеса	Если у предпринимателя есть партнер (или партнеры), и они вместе открывают дело, то могут и кредит взять вместе — в качестве созаемщиков;
3) Нужен образовательный или студенческий кредит	У некоторых банков есть кредиты со специальными условиями для молодежи — на первое жилье или учебу. В таких случаях за заемщика часть долга или даже весь кредит могут выплачивать родители в качестве созаемщиков.

Права и обязанности

Можно сказать, что кредитору неважно, кто является основным, а кто созаемщиком – они взаимозаменяемы, права и обязанности по ипотечному займу у них одинаковые, а выделение титульного заемщика чисто формальное.

Обязанности созаемщика:

• представить документы по требованию банковского учреждения;

• изучить условия кредитного договора и подписать документ;

• строго следовать процедуре оформления сделки с недвижимостью;

• ну и самое главное – обеспечить выплаты по графику, не допуская просрочек и нарушений.

Вместе с тем, участие в кредитном договоре в качестве созаемщика дает последнему ряд прав, с которыми важно ознакомиться прежде, чем привлекать к займу постороннее лицо.  

Права созаемщика:

1) Cамым настораживающим моментом для заемщика является право созаемщика на жилплощадь - объект ипотечного договора. Здесь важно знать, что созаемщик не может безапелляционно претендовать на недвижимость! 

Это право возникает только в четырех основных случаях:

• когда основной (титульный) заемщик – супруг, право на долю возникает автоматически. Причем созаемщиком, претендующим на жилье, может быть и супруг без стабильного дохода;

• если заключено соответствующее соглашение, регламентирующее возникновение у созаемщика права на жилье (потеря трудоспособности основного заемщика, просрочка выплат по кредиту);

• когда оформлены доли на квартиру. В ипотечном договоре должно быть прописано право того или иного созаемщика на долю в случае добросовестного исполнения им своих обязанностей;

• по решению суда, если титульный заемщик регулярно допускал просрочки, и вместо него ипотечные платежи вносил другой заемщик.

2) Созаёмщик имеет право вносить в банк только ту конкретную сумму, которая изначально была зафиксирована в кредитном договоре.

3) Право на выход из созаемщиков возникает только тогда, когда основной получатель заемных средств подыщет новую кандидатуру созаемщика, одобренную кредитной организацией.

Ниже в таблице даны ответы на часто задаваемые вопросы, касающиеся прав и обязанностей созаемщика по ипотеке.

Вопросы	Ответы
Может ли созаемщик оформить свою ипотеку?	Только если банк посчитает, что дохода созаемщика достаточно для внесения платежей по двум кредитам
Имеет ли право созаемщик на налоговый вычет?	Да! При соблюдении условия равного долевого участия заемщика и созаёмщика по ипотечному договору, последний может воспользоваться правом получения налогового вычета.
Созаемщик может рассчитывать на долю?	Может! Даже не являясь законным супругом владельца ипотечной квартиры. Причем если созаёмщик отказывается от доли, это не снимает с него ответственности за погашение кредита.
Страхование жизни – обязательно?	За длительное время выплаты ипотеки созаемщик рискует точно так же, как и сам заемщик. Чтобы избежать рисков, жизнь созаемщика желательно также застраховать, хотя это и не является обязательным шагом получения ипотеки.
Можно ли быть созаемщиком в разных ипотеках?	При наличии значительного ежемесячного дохода третье лицо может стать созаемщиком по нескольким ипотечным кредитам.
После развода…	Когда квартира оформлена в равных долях, и все платежи вносил только один из супругов, при разводе могут возникнуть проблемы с разделом жилплощади. Особенно если срок ипотеки не истек. Для предупреждения подобных проблем юристы советуют оформлять брачный договор, который бы регламентировал порядок платежей за квартиру и ее раздел в случае развода.
Может ли созаемщик погасить ипотеку материнским капиталом?	Погасить чужую ипотеку материнским капиталом можно, если владельцем квартиры (либо дома) считается созаемщик.
Может ли пенсионер быть созаемщиком?	Да, при условии, что у него есть недвижимое имущество, которое он готов предоставить в качестве залога.

Отличие созаемщика от поручителя

Созаемщик = Поручитель? Зачастую эти 2 понятия путают между собой, считая, что это одно и то же.

Но это 2 разных участника кредитного договора,  права и обязанности которых отличаются (мы их привели в таблице ниже).

Первое, о чем нужно знать – доход поручителя НЕ учитывается при расчете максимальной суммы кредита, который оформляет на себя заемщик.  Но! У поручителя обязательно должен быть источник постоянного дохода. Ведь в случае неплатежеспособности собственника квартиры и его созаемщиков, вся ответственность по невыплаченному долгу ложится на плечи, а точнее – на кошелек поручителя.

Для банка и созаемщик, и поручитель выполняют одну и ту же роль – они выступают гарантами возврата кредитных средств, если заемщик не в состоянии платить сам.

Итак, основные отличия созаемщика и поручителя:

СОЗАЕМЩИК	ПОРУЧИТЕЛЬ
Созаемщик берет кредит вместе с заемщиком. Если титульный заемщик перестает платить, ответственность за кредит переходит к созаемщику автоматически, без судов и разбирательств.	Поручитель не платит кредит вместе с основным заемщиком, он ручается за него перед банком. Поручителю придется возвращать долг, только если заемщик перестанет платить, и только по решению суда!
Банк проверяет созаемщика так же, как и заемщика: место работы, доход, кредитную историю – от этого зависит процентная ставка и срок кредита.	Доход поручителя не влияет на сумму кредита, проценты и срок.
Созаемщиком может стать физическое лицо, чаще всего — родственник заемщика.	Поручителем может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Созаемщик может стать собственником имущества. Автоматически собственниками становятся только супруги, которые берут ипотеку: купленное жилье считается их совместно нажитым имуществом, (если нет брачного контракта)	У поручителя нет прав на имущество, которое купили в кредит!

К слову, если сумма кредита серьезная – могут одновременно быть задействованными и созаемщики, и поручители. И если основной заемщик перестает выплачивать долг – обязанность переходит сначала на созаемщика, и уж потом, при наличии решения суда, на поручителя.

Требования различных банков

Сбор и подготовка необходимых документов по кредиту – это настоящее испытание для заемщика на пути к заветной цели. Что касается созаемщика – то ему также необходимо подготовить полный пакет документов. Причем у различных банков свои требования к кандидатуре созаемщика.

В общем виде потенциальный созаемщик должен соответствовать следующим основным параметрам:

• гражданство РФ;
• совершеннолетний возраст;
• подтвержденный трудовой стаж (без перерыва) – не менее 5-6 месяцев;
• чистая кредитная история;
• стабильный доход, позволяющий вносить ежемесячные платежи по договору.

Некоторые банковские организации выдвигают дополнительное требование – в качестве созаемщика можно привлечь только ближайших родственников, при условии соответствия перечисленным критериям.

Пакет документов для созаемщика по ипотеке

И основной заемщик, и поручитель, и созаемщик обязаны представить в учреждение банка стандартный пакет документов:

• Паспорт.
• Второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение)
• Справка о доходах 2-НДФЛ.
• Свидетельство о браке (при наличии).
• Если есть дети - свидетельство о рождении детей.

Но нужно быть готовыми предъявить и дополнительные документы по требованию кредитного учреждения.

Наименование банка	Перечень необходимых документов
Сбербанк	паспорт; свидетельство о браке; регистрация; справка 2-НДФЛ; диплом о получении образования; трудовая книжка; копии документов родственников, проживающих вместе с ним.
ВТБ	документ, подтверждающий личность; СНИЛС; справка о доходах; заявление-анкета по форме; копия трудовой книжки (не нужна, если клиент получает зарплату на карту ВТБ); военный билет для мужчин призывного возраста.
Газпромбанк	паспорт (копии всех страниц, их обязательно делать в банковском отделении в присутствии сотрудника банка); справки о доходах с основного и дополнительных мест работы (по форме банка или 2-НДФЛ); копии всех страниц трудовой книжки; страховое пенсионное свидетельство.
Россельхозбанк	Паспорт гражданина РФ; Заполненное заявление, в котором содержится детальная информация по заявителю. Свидетельства о рождении детей (при наличии детей). Свидетельство официального брака или его расторжения. Военный билет, если мужчине не исполнилось 27 лет. Справка, подтверждающая доход заявителя. Копия трудовой книжки, заверенная бухгалтером или руководителем организации. Обязательно наличие фразы – работает по настоящее время.
Райфайзенбанк	Заявление-анкета созаемщика; паспорт созаемщика с отметкой о регистрации; документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания; документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость созаемщика.

Что надо учесть перед тем, как стать созаемщиком

Вас попросили стать созаемщиком по ипотеке? Прежде, чем согласиться помочь куму-другу-брату-свату, следует ответить на главный вопрос: готовы ли вы выплатить серьезный долг за другого человека? Созаемщик — это не только помощь и подтверждение ваших хороших дружеских или родственных отношений, а прежде всего реальная финансовая ответственность перед банком. Кстати, как показывает практика, совместно взятые кредиты могут быстро испортить добрые отношения… Как ни печально, желание переложить на кого-то свои финансовые обязательства зачастую берет верх над такими ценностями, как доверие и уважение близкого человека.

Решение стать созаемщиком принято? Тогда вот несколько советов, которые помогут минимизировать риск неприятных последствий:

1.     Соглашение о взаимных обязательствах. До подписания основного кредитного договора можно и нужно подробно обсудить с заемщиком все нюансы. Особенно, что касается времени, размера и обстоятельств выплат. Зафиксируйте все это в письменном соглашении.

2.     Главный документ – кредитный договор. Необходимо тщательно изучить все пункты, и не торопитесь! Появляются вопросы – не стесняйтесь их задавать! Подписывать договор следует только тогда, когда не остается непонятных пунктов.

3.     Обязательно проверьте наличие у организации лицензии Банка России.

4.     Страховка. Да, это дополнительные расходы… Но оформленная страховка на заемщика и созаемщика может очень пригодиться в непредвиденных случаях (потеря работы, болезни).

О чем еще важно знать созаемщику:

• ипотека оформляется под залог приобретаемой недвижимости, и в случае невыплаты долга объект залога попадает под арест;

• все задержки по ипотечному займу обязательно зафиксируются в Бюро кредитных историй, данные будут внесены как по основному заемщику, так и по созаемщику, как полноценному участнику договора;

• в случае привлечения судебных органов для взыскания непогашенного кредита, созаемщик лишается возможности выехать за пределы Российской Федерации, и также продолжает выплачивать долг перед банком;

• когда созаемщику понадобится свой кредит, банк сминусует из его совокупного дохода расходы на выплату «чужого» займа;

Отказ созаемщика от своих обязательств

Может ли созаемщик отказаться от участия в ипотечной сделке уже после заключения кредитного договора? Ситуация редкая, но возможная. Чтобы в одностороннем порядке снять с созаемщика добровольно взятые обязательства по кредиту, должны быть веские причины.

Например:

1.     непосильные кредитные условия, с завышенными требованиями по платежам;

2.     смена места жительства;

3.     развод;

4.     решение суда.

Для снятия с себя полномочий нужно отправить в банк соответствующее заявление о расторжении договора, и потом обратиться в суд с грамотно составленным исковым заявлением.

	Список документов, прилагаемых к исковому заявлению
1.	Кредитный договор
2.	Выписка о денежных средствах на счету, их передвижение
3.	Заявление о просьбе прекращения договора по кредиту
4.	Переписка с банковской организацией
5.	Копии документов участников дела
6.	Доказательства, имеющие отношение к делу
7.	Доверенность на поручителя, участвующего в процессе
8.	Квитанция об уплате госпошлины

Банк может потребовать подключить другого созаемщика – при условии, что его кандидатура пройдет проверку на платежеспособность. Также возможна ситуация с исключением без замены – заемщику потребуется подтвердить свою платежеспособность, предоставив справку о реальных доходах.

Как найти, поменять или убрать созаемщика

Все, кто сталкивались с необходимостью оформления кредита, знают, как сложно найти созаемщика по ипотеке. Далеко не каждый друг или близкий родственник соглашается рисковать собственными деньгами. А риск, исходя из вышеописанных разделов этой статьи, действительно есть – поэтому важно подготовиться, обговорить все детали с заемщиком и заключить соглашение о взаимных обязательствах.     

Возникают ситуации, когда необходимо поменять созаемщика или совсем его исключить из договора. На практике банки очень неохотно соглашаются на эти процедуры – замена или удаление созаемщика грозит финансовым риском и невыплатой кредита.

Три основные причины изменения состава участников кредитного договора:

1.     Развод супругов, один из которых – основной созаемщик. Здесь важно определить, кто владеет залоговым имуществом (судебное решение или мирное соглашение о разделе имущества).

2.     Смена постоянного места жительства одного из участников.

3.     Смерть одного из заемщиков.

Важно! Если вывод созаемщика негативно сказывается на платежеспособности оставшихся участников, банк может либо совсем отказать в процедуре вывода, либо потребовать подключения к договору другого кредитоспособного участника.

Что касается случая, когда созаемщик заявляет о своем желании выйти из состава должников (хочет оформить свой собственный кредит), либо основной заемщик хочет убрать в силу каких-либо причин участника договора – сделать это крайне сложно. Должны быть доказанные веские основания и лояльное отношение руководства банка.

№	Документы для вывода созаемщика	Примечания
1.	Заявление об изменении условий ипотеки	Заявление по образцу банка или в свободной форме, обязательно от всех участников договора!
2.	Паспорта всех заемщиков: титульного, выводимого и вводимого	Оригинал и копии всех страниц
3.	Документы о семейном положении (свидетельство о смерти, заключении или расторжении брака, брачный договор, свидетельство о рождении детей)	Оригиналы и копии
4.	Трудовая книжка	Копия, заверенная работодателем
5.	Справка о доходах за последние 6 месяцев	И основного заемщика, и всех участников нового кредитного договора

Подводим итоги

1. Созаемщик по ипотеке – это человек, который берет на себя обязанность выплачивать кредитный долг вместе с основным (титульным) заемщиком. Чаще всего привлекают для увеличения максимальной суммы ипотеки.

2. Поручитель и созаемщик – не одно и то же! Созаемщик берет займ вместе с основным должником, и может претендовать на имущество, а поручитель ручается за должника перед банком и право собственности на объект залога получить не может!

3. Перед тем, как согласиться стать созаемщиком, стоит хорошо подумать и всё взвесить. Риски есть. Чтобы их минимизировать, юристы рекомендуют заранее заключить Соглашение о взаимных обязательствах.

4. Созаемщик может выйти из состава участников кредитного договора, но причины должны быть веские – риск невыплаты увеличивается, и банки неохотно идут на эту процедуру.

5. Ну и наверно, самый главный итог – надо всегда оставаться людьми! Ипотека – вопрос на годы, многое может измениться, но прежде чем «уйти в тень» и переложить свои прямые обязательства перед банком на другого человека, стоит подумать… Ипотечный долг рано или поздно выплатится, а доверие и уважение близкого человека можно потерять навсегда.

Если ипотека – единственный шанс купить свое жилье, то пусть она будет благополучной.