Раздел совместно нажитого имущества супругов. Ипотека

Как только у человека появляется своя семья, неизбежно возникает вопрос связанный с приобретением жилплощади: имеющихся денежных средств не всегда достаточно для её приобретения. В такой ситуации ипотека — единственная реальная возможность стать обладателем собственного жилья. Однако всё это актуально до тех пор, пока супруги живут вместе и не собираются разводиться. Если же возникает потребность в расторжении брака, то и приобретённое в ипотеку имущество подвергается разделу.

Раздел ипотеки при разводе — один из самых сложных и затяжных процессов, имеющий десятки нюансов и железных правил. Вариантов оформления ипотеки лицами состоящими в официальных либо не зарегистрированных семейных отношениях может быть несколько:

• договор может быть оформлен на одного из супругов, состоящих в законном браке с согласия другого;

• муж и жена выступают созаёмщиками по кредиту;

• на одного из лиц, проживающих в незарегистрированном браке (сожителей) оформлена ипотека;

• ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в законный брак;

• жильё приобретено по программе: «Военная ипотека»;

• между супругами заключен брачный контракт.

Все процедуры продажи жилья, переоформления и раздела ипотеки разрешаются только с согласия банка-заёмщика, так как приобретённая в ипотеку недвижимость до окончания платёжного периода находится в залоге у банка.

Кроме того, финансовая организация, выдавшая кредит на приобретение жилья, имеет право потребовать досрочное погашение долга. Это связано с тем, что число собственников изменяется, а следовательно доходы одного из супругов, согласного и дальше исполнять свои обязательства по кредиту, могут не соответствовать предъявляемым банком требованиям.

Если супруги отказываются от досрочного погашения долга, банк выставляет жильё, находящееся у него в залоге, на продажу через аукцион. Остаток вырученных банком средств от продажи недвижимости за вычетом долгов по ипотеке банк возвратит супругам.

Ипотека. Раздел жилья

Теперь рассмотрим подробнее все возможные варианты раздела ипотеки:

Если кредит изначально оформлен на одного из супругов

Даже если ипотека изначально оформлена на одного из супругов, состоящих в законном браке, жильё — их общая собственность и при разводе делится в равных долях. Однако есть исключения:

Бывают случаи, когда раздел физически не возможен. К примеру квартира однокомнатная. В таком случае супруг, на которого оформлен кредит, обязан продолжать выплаты. По завершении уплаты долга выплат муж/жена могут взыскать половину затраченных средств.

Если супруги - созаёмщики

Нередко при оформлении ипотеки супруги выступают друг у друга созаёмщиками. В таком случае можно рассчитывать на большую сумму кредита, что позволит приобрести более дорогую и высоколиквидную недвижимость. У банка в данной ситуации также имеются свои выгоды: можно подстраховаться на случай потери платежеспособности одного из супругов. 

При разводе имущество супругов, приобретённое в ипотеку, делится пополам, либо с учётом интересов несовершеннолетних детей. Раздел долга и обязанностей по ипотечному кредиту происходит следующим образом:

1. Муж и жена после расторжения брака продолжают выплачивать кредит совместно, забирая после окончательного погашения задолженности свою долю;

2. Ежемесячный платёж по ипотеке вносится одним из супругов. По окончании платёжного периода он вправе взыскать со второго часть внесённых им денежных средств или оформить на себя долю жилья, за которую он заплатил. Совершается такая процедура по взаимному согласию заинтересованных сторон, либо посредством обращения в суд;

3. С согласия банка и супругов ипотека переоформляется на одного из них (при условии его платежеспособности), а второму возвращается часть внесённых до развода денежных средств. За переоформление необходимых документов, в том числе договора страхования, банк взимает комиссионные в размере 0,5–1,5% от суммы кредита.

Если ипотека оформлена лицами состоящими в незарегистрированном браке

К лицам, не состоящим в зарегистрированном браке, положения и нормы Семейного Кодекса РФ не применимы. Поэтому погашение долга супругом свободным от кредитных обязательств может происходить по взаимному согласию сторон или не происходить вовсе. А следовательно, официально квартира, либо другое ипотечное имущество принадлежит человеку, на которого оформлен договор ипотечного кредитования. Поэтому при разделе имущества второй супруг может заявить о своём праве на недвижимость только в судебном порядке, при условии наличия документов подтверждающих факт выплаты им ипотеки. Кроме того, придётся доказать сам факт семейных отношений.

Если ипотека оформлена до брака

Если один из супругов до брака оформил ипотечный кредит, то право собственности на оплаченную им до вступления в брак долю квартиры принадлежит ему. После заключения брака банк по заявлению оформит второго супруга созаёмщиком или поручителем по кредиту. При разводе поровну делится та доля квартиры, которая была оплачена совместно во время брака.

Если договор ипотечного кредитования оформлен после вступления в брак

В этом случае и обоих супругов абсолютно равные обязательства по погашению ипотеки, вне зависимости от того, выступают ли они друг у друга созаёмщиками или нет. В случае развода раздел имущества, а следовательно и суммы долга осуществляется на равные доли. Единственным исключением является наличие несовершеннолетних детей, в редких случаях - деление может быть другим по решению суда с учетом позиции банка.

Частные случаи раздела имущества: военная и личная ипотека

Военная ипотека не допускает раздел имущества при разводе! Денежные средства, перечисленные военнослужащему в рамках накопительно-ипотечной системы (постановление Правительства от 29.01.2007 N 51), считаются целевыми и не подпадают под определение «Совместная собственность». Поэтому при расторжении брака второй супруг не может предъявлять никаких прав и претензий.

Однако, в таком случае получается дискриминация одного из супругов, поэтому такие вопросы решаются в судебном порядке. Если долг по военной ипотеке уже погашен, то суд может вынести постановление о разделе квартиры, либо, с большей вероятностью, назначить компенсацию положенной части доли деньгами.

Личная ипотека. Ипотека считается личной при условии, что договор ипотечного кредитования, оформлен до регистрации брак, и второй супруг не принимает участия в погашении долга. В такой ситуации имущество — личная собственность супруга, на которого оформлен кредит и разделу не подлежит (ст.256 ГК РФ, ст.36 СК РФ).

Возможен ли раздел при наличии несовершеннолетних детей

Зачастую возникает множество вопросов по разделу имущества при наличии у супругов детей, многие считают такую процедуру невозможной. Однако раздел имущества также осуществим независимо от количества детей: он происходит в судебном порядке и согласно ст.39 Семейного кодекса РФ предусматривает изменение части площади в пользу несовершеннолетнего ребёнка. При условии, что ипотечное имущество находится в долевой собственности и дети являются его совладельцами раздел имущества допускается исключительно с разрешения органов опеки (ст.37 СК РФ).

Раздел имущества. Ипотека. Судебная практика.

Теперь когда рассмотрели все варианты раздела имущества, приобретённого в ипотеку, перейдём к последствиям невыполнения обязательств по кредиту, так как такая ситуация после развода и переоформления договора на одного из супругов не редкость. Банк, как правило, после нескольких предупреждений, вправе взыскать долг за счёт залогового имущества. Для этого кредитная организация подаёт исковое заявление в суд.

Как показывает анализ судебной практики, в ряде случаев суд принимает сторону банка, разрешая изъятие и реализацию (продажу) ипотечной недвижимости, а следовательно параллельное выселение супруга/супругов с занимаемой ими жилплощади.

Как избежать головной боли при разделе имущества

Чтобы избежать лишних проблем и проволочек, возникающих при разделе ипотеки, эксперты настоятельно рекомендуют заключать брачный договор. Правильно оформленный и нотариально заверенный брачный договор — документ, устанавливающий порядок раздела имущества, в том числе, если оно приобретается по договорам ипотечного кредитования. Для этого достаточно брачном контракте прописать:

• как будет делиться имущество;

• сколько составит размер компенсации долга в случае отказа одной из сторон от доли в приобретённом жилье;

• какая доля принадлежит каждому из супругов;

• размер ежемесячного платежа и сумму выплаты по ипотеке каждым из супругов;

Такой грамотно составленный брачный контракт — отличная возможность уладить все вопросы, которые неизбежно возникают при расторжении брака, без судебного вмешательства.

А ниже вы можете посмотреть видео "раздел ипотеки":