Покупать или не покупать – вот в чем вопрос. Или что ждать от рынка недвижимости в 2022 г.

Позади половина 2022 года. Очень непростого года, в том числе и для рынка недвижимости. Резкий скачок ключевой ставки в феврале до рекордных 20% подтянул за собой ставки по ипотеке до 20–25% годовых, которые стали практически недоступными для россиян. Рост цен на жилье тоже не заставил себя долго ждать… Рынок недвижимости спасали новостройки, на покупку которых распространялась льготная ипотека, но продажи на первичном рынке снизились примерно вдвое. А продажи "вторички" сократились еще сильнее. Эти два сегмента рынка неразрывно связаны - часто деньги с продажи старой квартиры являются первым вносом для покупки нового жилья.

Помимо скачка цен и ипотечных ставок на принятие решений покупателей, конечно, повлияла и сложнопрогнозируемая экономическая ситуация. Спецоперация, санкции, полное непонимание, что будет дальше…

Сейчас ситуация, наконец-то, понемногу стабилизируется. 10 июня Центробанк в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку — с 11% до 9,5%, вернув ее снова к докризисным значениям. Вслед за этим стала дешеветь ипотека. Более того, снизилась ставка и по льготным программам — с 9% до 7% годовых.
А накануне, 22 июля Банк России снизил ставку до 8% годовых.
Насколько сейчас подходящий момент для оформления ипотеки или стоит подождать дальнейшего снижения ставок — давайте разбираться.

Как упали показатели по ипотечным сделкам

По данным исследовательских компаний, за 5 месяцев этого года спрос на ипотеку упал более чем на треть, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К лету уже ситуация получше - представители банков отмечают, что июньская выдача ипотеки выросла на 50% к маю, и ожидают существенный подъем во втором полугодии. Но. Эксперты считают, что полностью восстановить рынок в этом году не удастся.

Ключевая ставка. Ждать ли дальнейшего снижения

Банк России будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактического и ожидаемого уровня инфляции, в зависимости от экономической ситуации в стране. Изменение  ставки влияет на колебания цен, курс рубля и, конечно, все банковские продукты. Центробанк будет оценивать целесообразность снижения ключевой ставки во втором полугодии 2022 года, заседание назначено на 16 сентября. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 12,0–15,0% в 2022 году, 5,0–7,0% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году.

Что будет с ипотечными ставками

Ключевая ставка снижается – значит, жди уменьшения и ипотечных ставок. Банки «держат руку на пульсе» и обычно оперативно принимают решение по кредитным и депозитным ставкам после решений Центробанка. Большая вероятность, что ставки по ипотеке также незначительно двинутся вниз. Кстати, сейчас началась негласная борьба за заемщика – банки стали предлагать рефинансировать ипотечные кредиты, взятые в период высоких процентных ставок.

Брать или не брать?

Насущный вопрос для семей, планирующих покупку жилья в ипотеку. Как поступить – купить сейчас или стоит подождать дальнейшего снижения ставок по ипотеке? Тут прогнозы по рынку новостроек и вторички разные.

1. Новостройки! Однозначно, новое жилье от застройщика более привлекательно для покупателя, как минимум, по причине доступных ипотечных программ – это ипотека с господдержкой 2020, семейная ипотека, дальневосточная. Ставки по этим программам весьма приятные – в районе 2-7 % годовых. Плюс – застройщики сейчас предлагают своим клиентам субсидированные ставки, даже есть программы со ставкой 0,1% годовых! Даже несмотря на подводные камни субсидированных программ (чаще всего, стоимость жилья по заниженной ставке будет выше, чем по стандартной), платеж и переплата для заемщика будут все таки ниже, а значит, ипотека выгоднее.

Получается, ипотечные ставки на новостройки упали до докризисных значений, и с этой стороны покупка квартиры сейчас выгодна.

А что по ценам? А вот по ценам не все так безоблачно. Стоимость жилья существенно возросла весной 2022 года на фоне всех перечисленных выше событий, и что интересно, снижения цен на жилье не ожидается. Да, темпы роста цен замедлились, но уменьшать цены на свои объекты застройщики не собираются. Более того, есть предположения, что цены даже продолжат движение наверх, причем заметнее это будет именно на первичном рынке. Причины очевидны: продолжающийся рост цен на стройматериалы, сложности с логистикой, не до конца налаженный механизм импортозамещения… А рост цен на новостройку подтянет за собой и увеличение стоимости жилья на вторичном рынке.

Так стоит ли сейчас покупать жилье?

Эксперты сходятся во мнении, что покупать жилье в новостройке сейчас выгодно, и сделку лучше не откладывать. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи. Единственное, чего можно подождать — это дальнейшего некоторого снижения ключевой ставки.

Цитата: «Если отложить покупку до возможного снижения стоимости предложения, то, скорее всего, не будет вариантов для покупки: одни варианты уже продадут, а другие варианты продавцы снимут с продажи, — говорит эксперт. — Про новостройки: цены на них уже существенно выросли, и заметного падения не будет. Застройщики скорее могут заморозить новые проекты, что через определенное время вызовет дефицит предложения, плюс высокая стадия готовности новых квартир для продажи повысит средние цены предложения. Думаю, имеет смысл рассматривать покупку именно в текущий момент времени, не откладывая решение на несколько месяцев».

1. «Вторичка». На б/у квартиры нет льготных программ, и, соответственно, ставки здесь выше. 

Для сравнения:

• ипотека на новостройку 7% и ниже;
  

• ипотека на вторичное жилье – минимум 10,5% годовых. 
  

Да, сейчас активно ведутся разговоры о необходимости снижения ипотечных ставок на вторичном рынке. По словам вице-премьера Марат Хуснуллина, курирующего строительную отрасль, ставки на вторичке сейчас высокие и тормозят рынок, поскольку два сегмента тесно связаны. Часто, чтобы купить новостройку, человек продает свою вторичку. А сейчас ставки на такие квартиры высокие, покупателя найти сложно. Спрос существенно упал.

Покупатели ждут, что цены упадут, а продавцы вторички надеются, что традиционно к осени начнется активность на рынке, и они смогут подороже продать свой объект.

Здесь просматриваются 2 основных варианта развития событий:

• Ставки по ипотеке уменьшатся. В этом случае покупатели скорее всего продолжат ждать и надеяться на дальнейшее падение цен, а продавцы будут вынуждены пойти на уступки, чтобы продать - в этой связи есть смысл ждать.
• Ставки все-таки зафиксируются на текущем уровне. Спрос активизируется, потому что покупатели поймут, что ставка меньше не станет. К тому же, на рынок придут средства с депозитов, к концу лета истекает действие вкладов под высокий процент. И тогда продавцы будут увеличивать цены.

Вывод: покупка вторички в текущей ситуации также имеет смысл. 

Спрос рождает предложение…

Один из главных законов экономики) А что по платежеспособному спросу на недвижимость на ближайшее полугодие? Наиболее вероятно, что спрос будет расти. Людям нужна крыша над головой, а низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут, независимо ни от экономической ситуации, ни от каких-либо других внешних факторов.

Какие типы квартир будут популярны в 2022?

Однокомнатные квартиры были и остаются лидерами в продажах квартир. Причины очевидны. Доступная цена. В сложной экономической ситуации покупка недвижимости чаще всего – это способ сохранить и приумножить свои сбережения. «Однушка» в этом плане вне конкуренции – легко купить, потому как недорого. Можно быстро сдать, потому что востребована. Легко продать, потому что всегда есть спрос.
Но в 2022 году в новостройках наметилась интересная тенденция – покупатели все больше предпочитают квартиры с отделкой от застройщика.

Жилье в стандартной строительной готовности теряет популярность. Смещение интереса в сторону квартир уже с отделкой, скорее всего, продиктовано снижением доходов населения и ростом цен на все виды стройматериалов.

Среди плюсов готовых квартир с отделкой:

•  возможность сразу въехать в купленное жилье;
• нет необходимости закупать отделочные материалы, они уже входят в стоимость квартиры. И если жилье приобретается в ипотеку, то получается, что владелец купил отделочные материалы по ипотечной ставке, которая в разы ниже потребительских кредитов.

К тому же, застройщики закупают строительные и отделочные материалы крупным оптом, а не по розничной цене, как для частных лиц. Получается, покупка жилья с отделкой от застройщика – это экономия и денег, и времени. Ну и нервов еще)

Что по стройматериалам? 

Как подорожали стройматериалы с конца 2021 г? Есть ли нехватка? Как повлияли санкции?

Рост цен не обошел стороной и рынок строительных материалов. К сожалению. По данным Росстата цена в целом на строительные материалы в России в среднем за полгода выросла на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Честно говоря, даже без официальной статистики рядовой покупатель ощутил подорожание на своем кошельке. В феврале 2022 года по политическим причинам западные страны наложили на Россию санкции, которые, в частности коснулись и строительных материалов.

Многие видят основную причину роста цен именно в санкциях. Да, повышение цен - это частично "заслуга" экспортного и импортного оборота, однако, прежде всего цены подскочили из-за активизации рынка после снятия ограничительных мер. Пандемия коронавируса сдерживала рынок последние 2 года и в марте 2022 года пришли первые серьезные послабления: рынок стал оживать, спрос расти, а цены, естественно, стали выше.

А санкции… Не было бы счастья, да несчастье помогло. Если копнуть глубже, санкции оказали не столько негативное, сколько позитивное влияние на рынок стройматериалов. Например, Россия перестала экспортировать в Европу древесину – и древесины стало больше на внутреннем рынке. А когда предложение превышает спрос, цена снижается.

Как такового дефицита на рынке стройматериалов не наблюдается. Практически все важные строительные и пиломатериалы являются отечественной продукцией. А то, что раньше импортировалось из Европы – или попало под интенсивную программу импортозамещения, или смещается на поставки аналогов из стран Азии, в основном, из Китая. Санкционное давление однозначно способствуют развитию отечественного производства! В том числе, труб, сантехники, отделочных и прочих материалов, которые раньше импортировались в Россию (например, металл).

Заключение

Итак, возвращаясь к главному вопросу сегодняшней статьи – Ждать или покупать? – можем резюмировать следующее:

1. Нет оснований откладывать покупку недвижимости, как новостройки, так и вторички. Ключевая ставка снижена, ипотечные ставки доступные, предложения на рынке достаточно. Снижения цен на жилье ждать не стоит, наоборот, к осени возможно повышение.
2. Если планируете покупку недвижимости в ипотеку, взвесьте и просчитайте все возможные риски, трезво оцените финансовые возможности.
3. При покупке квартиры в новостройке необходимо оценить надежность застройщика, инфраструктуру района, объект, в том числе как инвестиционный - чтобы он был ликвидным, и в случае необходимости его можно было без труда продать.
4. При покупке жилья на вторичном рынке необходимо также тщательно оценить сам дом и квартиру — год постройки дома, этажность, степень износа, наличие перепланировок. И, конечно, запросить и проверить все необходимые документы на квартиру.