Подводные камни ипотеки

Ипотека часто является единственной возможностью приобрести в собственность квартиру или дом. И многие опасаются брать кредит на много лет — сложно предугадать, что будет через год-два, не говоря уже о более длительных сроках. Но в итоге, большинство всё же решается на этот шаг: особого выбора ведь нет — или так, или никак. Собственно, ничего такого опасного в долгосрочном кредите нет. Но нужно чётко помнить несколько важных моментов и использовать их в свою пользу. И начинать нужно ещё при выборе займа.

1.      Не оценивайте привлекательность кредита только по процентной ставке.

Всегда нужно обращать внимание на дополнительные условия — комиссии, сборы и так далее. Конечно, процент — очень важный индикатор, но невнимание к, казалось бы, мелочам может ощутимо поднять стоимость кредита. Особенно тщательно нужно изучить допкомиссии при перечислении денег на погашение займа и при оформлении ипотечной сделки.

2.      Выбирайте страховщика сами, а не только из предложенных банком.

При выдаче ипотеки кредитная организация обычно требует застраховать приобретаемую недвижимость и жизнь заёмщика. Посмотрите существующие на страховом рынке предложения и выберите наиболее приемлемое. Банк не имеет права навязывать какую-либо компанию. Лучше, конечно, выбрать из числа партнёров банка. Но в принципе можно и любую другую — но тогда перед подписанием страхового договора нужно будет убедить банк в том, что выбранная вами компания соответствует критериям надёжности.

3.      Правильно ориентируйтесь в системе платежей.

Банки обычно предлагают два стандартных вида погашения — дифференцированный и аннуитентный. Не пугайтесь незнакомых слов, а вникайте в особенности. В дифференцированном платеже суммы к погашению каждый месяц разные — начинаются с больших и постепенно снижаются. Но ежемесячно вы погашаете одну и ту же сумму основного долга, меняется цифра начисленных процентов. При аннуитентной системе весь долг равномерно разбит на одинаковые ежемесячные платежи. Но при этом в начале погашения вы платите только малую часть своего основного долга и львиная доля приходится на погашение процентов. С каждым платежом структура меняется — растёт доля погашения основного долга и уменьшается процентная выплата.

Разница в переплате может превышать сотню тысяч рублей в пользу дифференцированного платежа. Он обходится заёмщику дешевле, но тут всё зависит от финансовых возможностей — получится ли погашать первые большие платежи. При аннуитентной системе они выровнены и такой кредит более доступен. И всё же, если есть такая возможность — берите дифференцированный платёж.

4.      Досрочное погашение экономит деньги.

Другим подводным камнем ипотеки является способ погашения кредита. С первых платежей старайтесь возвращать больше положенного. Чем меньше сумма основного долга, тем больше экономите на выплате процентов. При этом сокращается не только итоговая сумма переплаты, но и время погашения ипотеки. Наглядно посмотреть свою выгоду можно на сайте банка-заёмщика, обычно там есть кредитный калькулятор, который без проблем пересчитывает график выплат. И простым сравнением сумм - до внесения дополнительного платежа и после - можно прикинуть свою экономию. В договоре обычно банк указывает минимальную сумму, принимаемую к досрочному погашению. То есть, рубль или сто он может не засчитать — и они будут копиться на вашем лицевом счёте, пока не наберётся нужный платёж. Сейчас банки часто обозначают свой минимальный порог досрочного погашения в пять тысяч рублей.

5.      Оформите налоговый вычет.

Государство предоставляет ипотечникам определённые льготы — не нужно стесняться пользоваться этой возможностью. В первую очередь, речь про имущественный налоговый вычет. На официальной работе с нас берут 13 процентов налога на доходы физических лиц (НДФЛ). И сейчас часть этой суммы можно вернуть. В настоящее время государство готово вернуть НДФЛ с двух миллионов рублей — вне зависимости от того, что это — стоимость жилья или уплата процентов за кредит. Воспользоваться этой льготой можно только один раз — если через какое-то время вы решите взять новую ипотеку, налогового вычета уже не будет. При этом, если сумма в 2 миллиона не была использована полностью, то остаток можно перенести на следующую ипотеку. Таким образом, из двух миллионов можно вернуть 260 тысяч рублей — те самые 13 процентов НДФЛ. Если ипотека берётся на двух супругов и каждый имеет официальный доход, то вернуть можно вдвое больше — 520 тысяч. У расходов по погашению процентов лимит ещё выше — там можно получить налоговый вычет с трёх миллионов. В общем, это весьма солидное подспорье в погашении ипотеки. А если направить его на досрочное погашение, итоговая экономия будет ещё существеннее.

6.      Воспользуйтесь другими возможностями, предоставляемыми государством.

Рассчитывать на свои силы — это замечательно. Но если есть возможность получить помощь, то зачем же отказываться? При определённых условиях государство берёт на себя субсидирование выплат по процентам или готово ещё как-то посодействовать. Подобные предложения действуют не для всех. Есть госпрограммы для молодых семей, для многодетных и так далее. Но прежде, чем идти в банк, лучше всё же посмотреть — а не подходите ли вы под условия той или иной госпрограммы. Найти их перечень и условия предоставления можно на сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

7.      При любых проблемах идите на диалог с банком.

Если какие-либо обстоятельства не позволяют вовремя погасить обязательный платёж — налаживайте взаимодействие с кредитором. Тем более, если вырисовывается долговременная проблема — потеря источника доходов, болезнь и тому подобные неожиданности. Не нужно доводить дело до судов и исполнительных производств. Тем более, прятаться от банка или пытаться взять другой кредит для погашения текущих платежей по ипотеке. Пока ситуация не зашла слишком далеко, банки обычно идут навстречу заёмщику. Выход тут один — реструктуризация долга. Но вариантов множество — можно уменьшить платёж за счёт увеличения срока кредита, получить платёжные каникулы и так далее. Главное — наладить диалог, а не спрятаться от проблем.

8.      Рефинансирование ипотеки позволяет экономить.

В экономике страны бывают разные периоды. Поэтому процентная ставка может расти или падать. Если растёт, то вас это не касается — вы успели взять кредит под более низкие проценты. А вот если ставка снижается, то можно подумать о рефинансировании ипотеки. Не всегда банк-заёмщик идёт на это. Но можно попытаться. Если отказали, попытайтесь в другом банке. Обычно они с удовольствием идут на это. Для них ведь вы новый клиент, они не теряют уже заложенных в свой план ваших процентов. То есть, они вам дают ипотечный кредит на рыночных условиях — тех, который сложились здесь и сейчас. Но вы уже успели доказать свою кредитную добросовестность в другом банке и риск банка в этом случае ниже. Рефинансирование имеет практический смысл, если существующая ставка ниже той, которая действует у вас хотя бы процента на полтора. Особенно заметна разница, если вы рефинансируете кредит в первой половине выплат по ипотеке.

9.      Ипотека только в валюте своих доходов.

Это самый распространённый совет заёмщикам. Но от этого не менее важный. Брать в кредит в валюте — это лотерея. Но в краткосрочной перспективе может повезти или нет. А вот на длинной дистанции вы наверняка проиграете. Ведь ипотека берётся как правило на десять лет и больше. И какая будет ситуация — неизвестно никому. Получаете в рублях — берите кредит в рублях. В долгосрочном кредите достаточно других рисков, не нужно их увеличивать.