Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке? И можно ли вообще выставлять на продажу жилье, на которое оформлен ипотечный кредит? Несмотря на причины, вынуждающие собственника купленной в ипотеку квартиры расстаться с недвижимостью, сделать это сложно, но можно.

Наша статья поможет разобраться, как правильно оформить сделку с квартирой, находящейся в залоге у банка, учесть все тонкости такой продажи и обойти «подводные камни».

Кому можно продать ипотечную недвижимость

Купить квартиру в ипотеке может любой заинтересованный в ней гражданин. Проблема в другом – желающих приобрести жилье с обременением не так уж и много. Факт нахождения жилплощади в залоге у кредитной организации отпугивает покупателей, перенаправляя их внимание на другие, юридически чистые, объекты на рынке. Конечно, с любым покупателем можно договориться, используя весомый аргумент – снижение продажной цены объекта.

Второй момент – согласие банка. Купленная на ипотечные средства жилплощадь до полного расчета по кредиту остается в залоге у банковской организации, и собственник не может распоряжаться ею на свое усмотрение. Кредиторы вроде бы заинтересованы в возврате своих денег, и не должны препятствовать перепродаже залоговой квартиры, тем более, если должник больше не справляется с кредитным бременем. В то же время, в случае продажи такого объекта, банковское учреждение теряет часть возможной прибыли в виде неполученных процентов за пользование кредитом. Поэтому чаще всего накладываются штрафные санкции за такую сделку с залогом.

Что говорит закон о сделке с ипотечным жильем

Ипотека — это залог недвижимости. То есть заемщик получает от банка средства под проценты на покупку жилья, а кредитная организация берет в залог недвижимое имущество, обеспечивая сохранность и гарантию возврата выданных заемных денег. На купленные дом или квартиру оформляется закладная, которая хранится в кредитном заведении до полного расчета по займу.

Взаимоотношения сторон ипотечной сделки регулируются федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 под номером 102-ФЗ. Согласно статье 29, покупатель недвижимости вправе свободно им пользоваться – проживать в квартире вместе с членами семьи, сдавать в аренду, прописывать новых жильцов и т.д.

Но вот в статье 37 описаны тонкости распоряжения жильем:

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Другими словами – залоговую квартиру можно продать, только получив одобрение банка на эту операцию. Во всех остальных случаях сделка может быть признана недействительной, а недвижимость – перейти в полное владение залогодержателя, то есть, банка (статья 301 Гражданского кодекса РФ).

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Всем собственникам, кто стоит на пороге расставания с ипотечными квадратными метрами, необходимо знать о четырех возможных способах, это:

1. Досрочное погашение;
2. Самостоятельная продажа;
3. Продажа с помощью банка;
4. Продажа долговых обязательств.

Конечно, есть еще 1 вариант, самый понятный, но не самый простой в реализации – найти деньги (как вариант, занять у родственников или друзей), погасить оставшуюся часть ипотеки, снять обременение и выставить на рынок совершенно чистую по правовым нормам квартиру. Но этот вариант подходит тем, кто уже на ипотечном «финише» (большая часть ипотеки погашена), и у кого имеются состоятельные друзья или родня, способные одолжить немалую сумму денег на закрытие жилищного займа.

Досрочное погашение

Этот способ востребован у продавцов строящегося жилья, оплаченного заемными финансами – на квадратные метры в новостройках от надежного застройщика всегда есть спрос.

Алгоритм действий следующий:

Самостоятельная продажа

Скажем сразу – от потенциального покупателя лучше не утаивать, что недвижимость в банковском залоге. Если это выяснится в процессе оформления, скорее всего сделка не состоится! Покупатель усомнится в вашей честности и добросовестности, а разрыв договоренностей может грозить потерей денег, в том числе, переданных в задаток, а также скандалами и нервными потрясениями.

В продаже залогового жилья ничего криминального нет, если делать все грамотно. Если покупатель, осмотрев недвижимость, не испугался обременения, то события будут развиваться по следующему сценарию:

Продажа с помощью банка

На практике нередки случаи, когда реализация залогового объекта осуществляется без личного присутствия заемщика (переезд, командировка, нехватка времени). В этом случае кредитная организация по просьбе получателя кредита занимается всеми необходимыми процедурами для снятия обременения.

Если в результате сделки остается сумма к получению для продавца, она отправляется сотрудниками банка в депозитную ячейку и ждет возвращения своего владельца.

Продажа долговых обязательств

Еще один вариант – реализация банком прав на залог. Объекты с обременением, выставляемые кредитной организацией на продажу, чаще всего реализуются по стоимости ниже рыночной, а потому спрос на такое жилье есть.

В этом случае действия те же, что и с обычной ипотекой:

По времени процесс продажи и оформления займет примерно 3 недели.

Необходимые документы для продажи ипотечной недвижимости

Владельцем квартиры, находящейся в ипотечном залоге, может стать не каждый. И дело не только в желании или нежелании самого покупателя «связываться» с такой недвижимостью.

Объектом продажи здесь выступает не только жилье, но и кредит на него – и поэтому банковские специалисты строго проверяют потенциального клиента на соответствие требованиям, среди которых стабильный и высокий доход, чистая кредитная история и пр.

Список документов для продажи залоговой квартиры

Подводные камни и тонкости при продаже недвижимости в ипотеке

Несмотря на отлаженные банковские механизмы по работе с залоговой недвижимостью, сделка с ее участием – непростая. И, как в любом деле, стоит изучить все тонкости и особенности процесса, чтобы «во всеоружии» приступить к реализации ипотечной жилплощади.

Продажа квартиры с использованием маткапа

Первая сложность, с которой можно столкнуться – это использование материнского капитала в процессе покупки ипотечной недвижимости, выставленную теперь на продажу. Право собственности при такой сделке оформляется на всех членов семьи, в том числе детей. Продать жилье, где собственник - ребенок, можно только с предоставлением ему соответствующей доли, что на практике сделать довольно сложно.

Продажа квартиры при военной ипотеке

Продать квартиру, купленную с использованием средств «военной ипотеки», возможно. Для снятия обременения для начала придется в полной мере погасить долг перед банком, а также вернуть деньги, предоставленные Министерством Обороны РФ. Бюджетные средства, полученные обратно от военнослужащего, снова отправляются на его счет, как участника накопительно-ипотечной системы, и в дальнейшем могут быть использованы для оформления другой сделки с жильем.

Продажа квартиры при разводе супругов

В случае развода собственников ипотечных квадратных метров скорей всего придется решать вопрос о продаже и разделе недвижимости. Самый важный шаг здесь – уведомить о намерении расторгнуть брак кредитное учреждение, так как развод классифицируется как нарушение заемщиком условий договора.

Возможные налоговые отчисления

Очень важный момент – если собственник решил продать жилье, которым владел менее трех лет, ему придется раскошелиться на уплату налога с продажи квартиры. Либо немного повременить.

Возможные риски сторон при такой сделке с ипотечной квартирой

Видео с ипотечным консультантом на тему продажи квартиры, находящейся в иоптеке:

Подводим итоги

Человек, приобретающий квартиру в ипотеку на несколько лет, наверняка планирует жить в ней долго и счастливо. Но если наступают моменты, когда выплачивать ипотеку больше не представляется возможным и продажа залогового жилья просто необходима, важно оформить эту непростую операцию правильно.

• В первую очередь необходимо оповестить о своем решении банковскую организацию, выдавшую кредит и являющуюся залогодержателем, и получить согласие на сделку. Важно принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока это решение примет кредитор и выставит жилье на торги.
• Есть четыре основных способа реализовать жилплощадь с обременением, мы их подробно рассмотрели в статье. Но если есть возможность – лучше изыскать необходимые средства, погасить ипотеку и спокойно приступать к сбыту недвижимости.

Купля-продажа жилья с обременением непростая, необходимо к ней подготовиться, изучив тонкости сделки касаемо использования материнского капитала, военной ипотеки, действий в случае развода, возможных налоговых отчислений.