Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость, применяемая в качестве новой налоговой базы, наиболее приближена к рыночной стоимости жилья. Зачастую ветхая квартира в центре города оценивается как слишком дорогое имущество, что отрицательно сказывается на сумме налога на недвижимость. В связи с этим от граждан поступает много вопросов, связанных с тем, как оспорить кадастровую стоимость.

Сущность и недостатки кадастровой оценки имущества

В настоящее время кадастровая оценка производится компаниями, выбираемыми на конкурсной основе местными властями.

Методика определения кадастровой стоимости изложена в Приказе Министерства экономического развития РФ от 7.06.2016г. №358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». На практике при расчетах применяется массовая оценка недвижимости. То есть из госкадастра оценщику поступает перечень объектов, которые он формирует в несколько групп в зависимости от их технических характеристик и ценообразующих факторов.

Какие именно ценообразующие факторы учитываются в формировании кадастровой стоимости, можно узнать в уже упомянутом Приказе Минэкономразвития.

Налогоплательщик, получая платежку, по факту видит только одни цифры. При этом обоснование того, по какому принципу были разбиты группы, какие именно факторы были выбраны в качестве ценообразующих, есть только у оценщика. Неполная прозрачность расчетов вызывает много вопросов, в том числе и желание оспорить кадастровую стоимость.

Как рассчитывает налог на недвижимость ФНС

Если до сих пор читатель думал, что во всем виноваты налоговики, теперь понятно, что специалисты оперируют лишь теми данными, которые им передали оценщики.

Пример.

Двухкомнатная квартира в Москве площадью 50 кв.м оценена 12 млн.руб. Ставка налога — 0,15%. Тогда

1)    Стоимость квадрата: 12 млн/50= 240 тыс.руб.

2)    Налоговый вычет: 20 кв.м*240 тыс.= 4,8 млн руб

3)    Сумма налога: Н*К (ставка налога)

(12 млн — 4,8 млн)*0,15=10 800 руб.

С учетом понижающих коэффициентов, в 2017 году сумма налога по недвижимости составит 10 800*0,6= 6 480 руб.

В 2018 году: 10 800*0,8=8640 руб.

К 2020 году платежки будут приходить с полной суммой 10 800 руб.

Оспаривание кадастровой стоимости: выгодна ли процедура

Законом предусмотрено два случая, когда возможно оспорить кадастровую оценку.

-       Неполнота сведений об объекте недвижимости в момент проведения кадастровой оценки

-       Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость

Чаще всего указывается второе основание. В таком случае по обращению собственника квартиры оценщик готовит отчет об оценке рыночной стоимости, который затем рассматривается экспертной комиссией на соответствие налоговому законодательству. В лучшем случае комиссия может подтвердить переоценку и тогда налоговая база уменьшится, соответственно, налог станет тоже меньше.

Прежде чем согласиться на оспаривание кадастровой стоимости, необходимо учесть несколько моментов. Во-первых, существует большой риск отказа в удовлетворении требования со стороны комиссии по пересмотру кадастровой стоимости при Росреестре.

Если же рассматривать вариант подачи иска в городской суд. Во-первых, придется заплатить гос.пошлину. Во-вторых, процесс может затянуться на несколько месяцев. И самое важное — даже если результаты оценки были успешно пересмотрены, следующая процедура, которую проведет государственный орган (а проводится оценка раз в 5 лет) аннулирует результаты пересмотра. Таким образом, каждые пять лет придется идти в суд с иском.

Не стоит забывать о том, что оспаривание кадастровой стоимости влечет за собой финансовые потери. Включающие оплату услуг оценщика и работы экспертов. Стоимость услуг варьируется в зависимости от региона. Многие налогоплательщики практикуют совместную подачу иска с соседями по квартире, у которых аналогичная планировка. Тогда расходы делятся на несколько человек, и есть смысл добиваться пересмотра.