Что выгоднее ипотека или аренда

Вы накопили определённую сумму и не знаете, что делать: продолжать копить на собственное жильё либо вложиться уже сейчас?  Понять, что выгоднее: ипотека или аренда помогут простые расчёты.

Аренда и ипотека в цифрах

Вокруг выгоды ипотеки или аренды не утихают ожесточённые споры. Во многом это объясняется индивидуальными факторами каждой семьи, а именно: уровнем доходов и расходов, кредитной историей, регионом проживания и «привязанностью» к определённому городу, населённому пункту. Без учёта всех приведённых выше критериев прорисовывается следующая картина.

Представьте, что вы накопили 300 тысяч рублей, и решите, что делать: брать ипотеку или арендовать и копить.

Для примера:

Ипотека

Стоимость двухкомнатной квартиры в Ставрополе – в среднем 2 746 887 рублей. Ставка по ипотеке – 9,5% годовых. Первоначальный взнос – 300 тысяч рублей.

Аренда

Аренда двухкомнатной квартиры в Ставрополе – в среднем 14 214 рублей в месяц (по данным Домофонд.ру). Рассчитывать накопления на вкладе будем следующим образом: у вас на руках есть 300 тысяч рублей, которые вкладываете под 7,5% годовых. Далее вычитаем из ежемесячного платежа по ипотеке сумму ежемесячного платежа по аренде, полученную разницу каждый месяц отправляем на уже открытый (300 000) вклад. Подробные данные отражены в таблице.

 

Ипотека, в рублях Стоимость квартиры – 2 746 887 Первоначальный взнос – 300 тысяч	Аренда, в рублях Стоимость аренды – 14 214 Вклад 7,5%, 300 тысяч на руках
Через 5 лет
Ежемесячный платёж – 51 389	Ежемесячный платёж – 14 214 (На вклад – 37 175)
Переплата по ипотеке – 635 111	Оплата аренды – 852 840
Стоимость с учётом инфляции – 3 342 008	Накопления – 2 643 062
Через 10 лет
Ежемесячный платёж - 31 662	Ежемесячный платёж – 14 214 (На вклад – 17 448)
Переплата по ипотеке – 1 350 433	Оплата аренды – 1 705 680
Стоимость с учётом инфляции – 4 066 063	Накопления – 2 618 883
Через 15 лет
Ежемесячный платёж - 25 551	Ежемесячный платёж – 14 214 (На вклад – 11 337)
Переплата по ипотеке – 2 148 847	Оплата аренды – 2 558 520
Стоимость с учётом инфляции – 4 946 988	Накопления – 2 340 660
Риски
Снизится стоимость жилья Не хватит денег на выплату ипотеки	Обесценятся накопления Снизятся ставки по вкладам Повысится стоимость аренды Потребуется переехать по просьбе владельцев арендуемой квартиры

 

Согласно прогнозу Министерства экономического развития, ежегодная инфляция составляет в среднем 4%, именно настолько и увеличивалась стоимость квартиры в наших расчётах. Данная сумма была получена без учёта налогового и страхового вычетов.

Ставка по ипотеке бралась средневзвешенная, если же вам удастся получить кредит под 6% годовых, то аренда и вовсе станет проигрышным вариантом.

 

Критерии оценки

Прежде чем решить, что выгоднее для вас (ипотека или аренда, необходимо учесть все параметры. К примеру, изначально следует узнать, какие ставки по ипотеке в разных банках и посчитать итоговую переплату. Также рассчитайте, какую сумму вы будете ежемесячно направлять на оплату арендуемой квартиры, а сколько сможете накапливать.

Помимо расчётов, как правило, учитываются следующие критерии:

• Насколько срочно необходимо собственное жильё.

• Можете ли вы позволить себе копить.

• С какой целью вы приобретаете жильё.

Если вы по долгу службы постоянно меняете место жительства, переезжая из одного города, не стоит покупать квартиру в ипотеку, чтобы потом платить за то, что вам не нужно, и продолжать снимать жильё.

Наоборот, при условии, что вы имеете стабильную работу и не собираетесь переезжать разумнее взять квартиру, которая через 5, 10, 15 лет будет принадлежать вам, а не Кларе Захаровне.

 

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Чтобы рассчитать, что выгоднее конкретно для вас, проанализируйте следующие факторы и проведите самостоятельный расчёт.

1. размер арендной платы;

2. сумма накоплений, которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса;

3. стоимость квартиры, которую вы планируете приобретать;

4. процентная ставка по ипотеке в выбранном банке либо сразу нескольких, при условии, что вы хотите сравнить, где выгоднее;

5. процент по вкладу в выбранном банке.

При выборе между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на приобретение квартиры действуют следующий алгоритм.

Ипотека

Воспользовавшись независимым ипотечным калькулятором либо встроенным на сайте выбранного банка, можно самостоятельно произвести расчёты. А именно, подсчитать размер ежемесячных платежей и сумму переплаты.

К примеру, при стоимости квартиры 2 746 887 рублей, первоначальном взносе в 300 тысяч рублей, процентной ставке – 9,5% годовых и сроке – 10 лет, ежемесячный платёж будет 31 662, а переплата – 1 350 433.

Аренда

При расчёте арендной платы стоит отталкиваться от прогнозируемой инфляции, в связи с которой цены на съёмное жильё будут ежегодно увеличиваться.

Так, если сейчас ваш ежемесячный платёж равен 14 214 рублей, то через пять лет при инфляции в 4% вы отдадите уже 16 628 рублей. Получается за первый год на съём квартиры вы потратите 170 568 (14 214*12) рублей. Во второй год – 177 348 рублей (14 782*12). На третий год – 184 476 рублей (15 373*12). За четвёртый год – 191 856 рублей (15 998*12). Последний, пятый, год обойдётся в 199 536 рублей (16 628*12). Итого за пять лет выйдет круглая сумма, а именно – 923 784 рублей.

Вклад

Рассчитайте, какую сумму денег вы сможете накопить на вкладе за аналогичный ипотечному кредиту срок. Проанализируйте сколько денег будет у вас через один, два, три и остальные годы до окончания ипотеки.

При вкладе процентной ставкой 7,5% сумма в 300 000 рублей через 5 лет составит 3 068 732 рублей.

 

Расчет для Москвы

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве, по данным Домофонд.ру, составляет 12 211 657 рублей. Ставка по ипотеке в среднем – 11,5% годовых.

Что касается аренды двухкомнатной квартиры в Москве, то она обойдётся вам в 50 856 рублей в месяц. Ставка по вкладу составит ≈7,8% годовых.

Представим, что на руках у вас 2 млн рублей, так как если использовать первоначальный взнос по ипотеке в размере 300 тысяч, как в первом примере, взять кредит хоть на 5 лет, хоть на 15 - не удастся.

 

Ипотека, в рублях Стоимость квартиры – 12 211 657 Первоначальный взнос – 2 млн	Аренда, в рублях Стоимость аренды – 50 856 Вклад 7,8%, 2 млн на руках
Через 5 лет
Ежемесячный платёж – 268 566	Ежемесячный платёж – 50 856 На вклад – 217 710
Переплата по ипотеке – 3 893 287	Оплата аренды – 3 051 360
Стоимость с учётом инфляции – 14 285 911	Накопления – 15 843 027
Через 10 лет
Ежемесячный платёж - 171 690	Ежемесячный платёж – 50 856 На вклад –120 834
Переплата по ипотеке – 8 375 433	Оплата аренды – 6 102 720
Стоимость с учётом инфляции – 17 380 995	Накопления – 18 060 935
Через 15 лет
Ежемесячный платёж - 142 655	Ежемесячный платёж – 50 856 На вклад – 91 799
Переплата по ипотеке – 13 438 234	Оплата аренды – 9 154 080
Стоимость с учётом инфляции – 21 146 638	Накопления – 18 523 820

 

Из расчётов видим, что ипотека выходит выгоднее чем аренда. Особенно если принимать во внимание то, что аренда также будет увеличиваться в связи с инфляцией, прогнозируемой на уровне 4% в год. В таблице показаны данные по аренде без учёта повышения арендной платы.

 

Расчет для регионов

Сделаем практически аналогичный расчёт для регионов. В качестве примера выберем города Юга России: Михайловск, Пятигорск, Кисловодск, Краснодар, Армавир, Сочи, Севастополь, Симферополь, а также несколько городов-миллионников, а именно: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Пермь, Челябинск.

Для наглядной разницы, возьмём одинаковые величины для каждого города, где цель – приобретение двухкомнатной квартиры стандартной планировки; срок – 10 лет; ставка – 9%; первоначальный взнос – 300 000 рублей. Стоимость квартиры берётся из данных портала Домофонд.ру.

Юг России

Михайловск. Если покупать двухкомнатную квартиру в этом городе в ипотеку, она обойдётся в 1 547 275 рублей. Ежемесячный платёж – 19 600, сумма переплаты - 803 536. Таким образом, квартира обойдётся в 2 350 811 рублей. При аренде двухкомнатной квартиры в Михайловске сумма ежемесячного платежа составит приблизительно 12 000 рублей (данные взяты из объявлений о сдаче в аренду, размещённых на Домофонд.ру, в аналитическом отчёте этого портала информации по двушкам нет). За год на аренду квартиры в Михайловске уйдёт – 144 000 рублей. За 10 лет – 1 440 000, что составит почти полную рыночную стоимость двухкомнатной квартиры.

• Пятигорск. Цена квартиры - 2 782 528 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 35 248 рублей, переплата - 1 445 032 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 4 227 560 рублей. Ежемесячная арендная плата - 16 460 рублей, за год – 197 520, за 10 лет – 1 975 200 рублей.

• Кисловодск. Цена квартиры - 2 482 524 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 31 448 рублей, переплата - 1 289 233 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 3 771 757 рублей. Ежемесячная арендная плата – 14 367 рублей, за год – 172 512, за 10 лет –1 725 120 рублей.

• Краснодар. Цена квартиры - 3 526 869 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 44 677 рублей, переплата - 1 831 585 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 5 358 454 рублей. Ежемесячная арендная плата - 20 816 рублей, за год – 249 792, за 10 лет –2 497 920 рублей.

• Армавир. Цена квартиры - 2 051 884 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 25 992 рублей, переплата - 1 065 591 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 3 117 475 рублей. Ежемесячная арендная плата - 13 069 рублей, за год – 156 828, за 10 лет – 1 568 280 рублей.

• Сочи. Цена квартиры - 6 882 296 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 87 182 рублей, переплата - 3 574 137 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 10 456 433 рублей. Ежемесячная арендная плата - 32 642 рублей, за год – 391 704, за 10 лет – 3 917 040 рублей.

• Севастополь. Цена квартиры - 5 189 548 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 65 739 рублей, переплата - 2 695 053 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 7 884 601 рублей. Ежемесячная арендная плата - 26 763 рублей, за год – 321 156, за 10 лет – 3 211 560 рублей.

• Симферополь. Цена квартиры - 4 004 046 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 50 722 рублей, переплата - 2 079 394 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 6 083 440 рублей. Ежемесячная арендная плата - 29 306 рублей, за год – 351 672, за 10 лет – 3 516 720 рублей.

 

Города-миллионники

• Санкт-Петербург. Цена квартиры - 7 934 932 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 100 516 рублей, переплата - 4 120 795 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 12 055 727 рублей. Ежемесячная арендная плата - 35 395 рублей, за год – 424 740, за 10 лет – 4 247 400 рублей.

• Екатеринбург. Цена квартиры - 3 816 420 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 48 345 рублей, переплата – 1 981 956 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 5 798 376 рублей. Ежемесячная арендная плата – 22 592 рублей, за год – 271 104, за 10 лет – 2 711 040 рублей.

• Волгоград. Цена квартиры - 2 564 468 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 32 486 рублей, переплата – 1 331 788 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 3 896 256 рублей. Ежемесячная арендная плата – 15 896 рублей, за год – 190 752, за 10 лет – 1 907 520 рублей.

• Нижний Новгород. Цена квартиры - 3 386 456 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 42 898 рублей, переплата - 1 758 666 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 5 145 122 рублей. Ежемесячная арендная плата – 20 533 рублей, за год – 246 636, за 10 лет – 2 466 360 рублей.

• Казань. Цена квартиры - 4 606 097 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 58 348 рублей, переплата - 2 392 054 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 6 998 151 рублей. Ежемесячная арендная плата – 21 409 рублей, за год – 256 908, за 10 лет – 2 569 080 рублей.

• Челябинск. Цена квартиры - 2 233 501 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 28 293 рублей, переплата - 1 159 909 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 3 393 410 рублей. Ежемесячная арендная плата – 15 633 рублей, за год – 187 596, за 10 лет – 1 875 960 рублей.

• Ростов-на-Дону. Цена квартиры - 3 378 853 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 42 802 рублей, переплата - 1 754 717 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 5 133 570 рублей. Ежемесячная арендная плата - 20 387 рублей, за год – 244 644, за 10 лет – 2 446 440 рублей.

• Пермь. Цена квартиры - 2 852 530 рублей. Ежемесячный платёж по ипотеке – 36 135 рублей, переплата - 1 481 385 рублей, итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты за 10 лет составит 4 333 915 рублей. Ежемесячная арендная плата – 17 712 рублей, за год – 212 544, за 10 лет – 2 125 440 рублей.

Как видим, в большинстве городов брать ипотеку на квартиру гораздо выгоднее, кроме того, кредитное жильё в конечном итоге станет вашей собственность, а арендуемое так и будет принадлежать кому-то другому.

 

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотека, как и аренда, имеет свои плюсы и минусы. Давайте разберёмся, какие.

Плюсы:

1. Право собственности. По окончании ипотечного кредита вы становитесь собственником жилья.

2. Свобода действий. В квартире, приобретённой в ипотеку в отличие от арендуемой, вы можете делать ремонт, перестанавливать мебель и содержать столько питомцев, сколько пожелаете.

3. Налоговый вычет. За купленную даже в ипотеку квартиру вы имеете право получить налоговый вычет.

4. Молодая семья. Приобрести ипотечную квартиру можно по программе молодая семья, которая подразумевает лояльные условия к заёмщикам.

Минусы:

1. Первоначальный взнос. Для того чтобы получить ипотеку желательно иметь стартовый капитал, который выступит в качестве первоначального взноса. Конечно, можно оформить ипотеку и без него, но условия будут менее выгодными, да и не всегда банк оформит кредит без первоначального взноса.

2. Формальности. Необходимо провести оценку квартиры для ипотеки, а также стоит учитывать регистрационные издержки.

3. Ремонт и мебель. В арендуемой квартире, как правило, уже имеется мебель, и нет необходимости делать ремонт. В купленной в ипотеку квартире, особенно в стадии строительной готовности, придётся начинать отделку с нуля и покупать элементы меблировки самостоятельно.

4. Переплата. Приобретение квартиры в ипотеку по итогу увеличивает стоимость кредитного жилья почти в половину. При помощи ипотечного калькулятора и приведённых выше расчётов можно увидеть сумму итоговой переплаты.

Плюсы и минусы аренды

Кто-то готов взять ипотеку, а кто-то всю жизнь платить за съём. Кто в конечном итоге прав, сказать сложно. Легче выделить основные преимущества и недостатки аренды.

Плюсы:

1. Мобильность. Сменили работу, надоело жить в одном городе, захотелось больше пространства? Всегда можете себе это позволить, просто съехав с арендуемой квартиры в другую, соответствующую всем критериям.

2. Накопления. Снимая жильё, можно параллельно копить деньги, либо открыть вклад.

3. Деньги. Нет необходимости сразу иметь на руках 300 тысяч, 2 млн либо другую крупную сумму. Достаточно располагать деньгами на 1-3 месяца.

Минусы:

1. Повышение платы. Аренда зачастую сопровождается постоянным повышением стоимости. На это влияет ситуация на рынке, инфляция, настроение хозяев.

2. Ничего нельзя. Вы не имеете права что-либо менять в съёмном жилье. Даже если уже 5-10 лет снимаете конкретную квартиру, и вам до тошноты наскучили обои в горошек, придётся терпеть.

3. С вещами на выход. В любой момент могут попросить съехать с квартиры. Неважно, на сколько месяцев оплачивали аренду, если нет договора – поспорить сложно. Спровоцировать такую ситуацию может всё, что угодно: приезд родственницы арендодателей, соседка, с которой не поздоровались и так до бесконечности.

4. Чужая навеки. Абсолютно не имеет значения, сколько вы прожили в квартире и какую сумму отдали. Арендуемое жильё никогда не станет вашим, и, если по истечение 15 и более лет вы станете недееспособны, снимать квартиру будет недоступной роскошью.

 

Подводим итог

1. Делая выбор в пользу ипотеки или аренды, необходимо учесть свои личные перспективы и планы на будущее.

2. Чтобы взять ипотеку на квартиру необходимо иметь на руках большую сумму, чем для аренды.

3. Ипотечное жильё в конечном итоге даст вам право собственности.

4. Темпы роста инфляции «съедят» разницу между переплатой по ипотеке и накопленными средствами.

5. Ипотека выгоднее, чем аренда, что видно на примере расчётов для регионов.

6. За жильё, приобретённое в ипотеку, можно получить налоговый вычет.

7. Ипотечное жильё можно приобрести по программе «Молодая семья».

8. Если вы арендуете жильё, то вам теперь нельзя: делать ремонт, заводить животных и т.д.

После выплаты ипотечного
кредита, вы можете распоряжаться квартирой как угодно: заложить, подарить,
передать в наследство.