Ипотека или аренда? Падение ипотечных ставок. Самые важные изменения

Купить или снимать? Ипотека против аренды в Ставропольском крае.

Что изменилось в условиях ипотеки за последнее время нам расскажет ипотечный брокер Алина Савило.

-     За последний год почти в полтора раза выросло количество ипотечных кредитов, особенно на новое жильё. С чем это связано?

-        Думаю, что в первую очередь со снижением ставок по ипотеке. Если до прошлого лета минимальная ставка была порядка 12 процентов, то сейчас она от 9.

-        Приходилось слышать, что это иллюзия и банки от своих доходов не откажутся, а снижение процентной ставки компенсируют скрытыми платежами.

-        В ипотеке нет никаких скрытых платежей или комиссий. Введены новые регламенты, сейчас государство строго контролирует систему жилищного кредитования. Никаких выплат, кроме страховых, ипотека не предусматривает.

-        Есть ещё какие-то важные нововведения?

-        Есть. Например, изменилась система частично-досрочного погашения. Раньше такой шаг позволял уменьшить только сумму последующих ежемесячных платежей. Сейчас можно выбрать — уменьшить сумму или уменьшить срок выплат.

-        Какая минимальная сумма для частично-досрочного погашения кредита на жилье?

-        Для полного списания с долга всей поступившей на счёт суммы нужно внести не менее двух ежемесячных платежей сразу. Например, если нужно платить 5 тысяч рублей, то для перерасчёта на уменьшение процентов или срока погашения нужно внести 10 тысяч. Если есть возможность вносить только по семь тысяч, то две сверхнормативные тысячи будут числиться на счёте, а перерасчёт произойдёт только при накоплении пяти тысяч рублей.

-        Один из самых обсуждаемых бытовых вопросов: что выгоднее — брать недвижимость в ипотеку или снимать квартиру? Обычно в пользу своего жилья приводят такие аргументы — арендованную квартиру не передашь по наследству детям, невозможно переделать съёмное жильё по своим желаниям и потребностям, ну и социальный статус арендатора существенно ниже, чем у владельца жилья. Сторонники съёмных квартир упирают на экономическую выгоду аренды. И подкрепляют свою позицию возможными потерями при досрочном расторжении договора ипотеки, если по каким-либо причинам не получится дальше выплачивать кредит. Как складывается ситуация в реальности на примерах из практики?

-        Основной аргумент сторонников съёмного жилья уже не работает. Процентные ставки существенно снизились и ежемесячные выплаты по ипотеке конкретно у нас сейчас могут быть ощутимо ниже, чем при аренде точно такой же квартиры или дома. Например, по однокомнатным квартирам ипотека будет 5-6 тысяч рублей, а аренда обойдётся в 8-9 тысяч. Разница существенная. По расторжению кредитных договоров тоже не вижу никакой выгоды у съёмного жилья. Если возникли трудности с выплатами или вы переезжаете, то жильё всегда можно продать.

-        А как продать квартиру, если до конца выплат она, по сути, принадлежит банку?

-        Не совсем так. У неё ипотечное обременение, но жильё ваше и продать его можно. Возможны два варианта — или вы получаете от покупателя деньги и погашаете кредит, или покупатель сам берёт ипотеку и после взаиморасчётов продолжает выплачивать кредит. Если сравнивать с арендатором жилья, то владелец ипотечной квартиры или дома финансово ему не проигрывает даже при досрочном расторжении договора.

-        Но вернёмся к нынешней разнице между выплатами по арендному и ипотечному жилью. Это что получается, можно взять ипотеку и сдать квартиру или дом в аренду, погашать долг, получать даже какую-то прибыль, а после выплаты всей стоимости, жильё ещё и перейдёт к вам собственность?

-        Совершенно верно! Снижение ставок по ипотеке привело именно к такому результату. У нас значительная часть покупателей берут в ипотеку уже второе-третье жильё как раз для сдачи в аренду. И за счёт квартиросъёмщиков они и ипотеку гасят, и еще какие-то суммы у них остаются.

-        То есть, сейчас нет мучительного выбора — аренда или ипотека? Вопрос только в том — есть ли деньги на первоначальный взнос?

-        Именно так. Ипотеку без первоначального взноса банки не дают. Минимально существующий на данный момент уровень первоначального взноса — десять процентов от стоимости недвижимости.