Ипотека для ИП

Ипотеку для ИП получить сложнее, чем наемному сотруднику с официально подтвержденным доходом – зарплатой. Предприниматель же находится, так сказать, в свободном плавании - в мире бизнеса «то пусто, то густо». Ввиду того, что банкам сложно реально оценить и спрогнозировать финансовое состояние большинства предпринимателей, возникают сложности с выдачей ипотеки для ИП. Наша статья поможет с этими сложностями разобраться.

Что нужно для получения ипотеки

Ипотечные программы для предпринимателей существуют у нескольких банков, вот только деятельность ИП и его экономические показатели подвергаются повышенному вниманию и дотошной оценке.

Вот основные условия для одобрения ипотечной заявки:

В кредитных расчетах могут быть использованы как аннуитентные платежи, с зафиксированной ежемесячной суммой, так и дифференцированные, когда размер взносов по кредиту уменьшается ближе к концу срока.

Первоначальный взнос. Это обязательный пункт для получения ипотечного займа предпринимателем – так банки страхуют себя от возможного финансового риска.

Требования к заемщику

Главное требование банков и их главная «боль» при работе с заемщиками-предпринимателями – это прозрачность, стабильность бизнеса и его эффективность. Кредитными специалистами будет пристально изучаться предпринимательская деятельность практически с момента основания, финансовые результаты, «взлеты и падения», взаимоотношения с предыдущими банками, если они были – и если представителю малого бизнеса не удастся убедить кредитное учреждение в стабильности, финансовой устойчивости и радужных перспективах дела, на ипотеку можно не рассчитывать…

Критерии заемщика – Индивидуального предпринимателя для получения ипотеки:

• возраст от 20 лет;
  

• к моменту погашения ипотеки возраст — не больше 65 лет;
  

• гражданство любой страны;
  

• наличие первоначального взноса — от 10%;
  

• успешное функционирование бизнеса на протяжении 6-12 месяцев.

Необходимые документы

Списки документов по кредиту для наемного сотрудника и предпринимателя отличаются, причем, не в пользу последнего. Бизнесмен должен будет убедить займодателя в своей платежеспособности и стабильности дела с помощью следующих документов:

• паспорт и копии всех его страниц;
  

• справка о составе семьи;
  

• регистрационные бумаги, подтверждающие предпринимательскую деятельность;
  

• налоговые декларации и внутренние бухгалтерские отчеты;
  

• лицензии, если вид деятельности предполагает их наличие;

• патенты, сертификаты и т.д.;

Кроме того, заемщик также предоставляет специалисту банка документы по приобретаемому объекту недвижимости - договор купли-продажи, отчет об оценке, выписка из Единого Госреестра, техпаспорт здания и т.д.

Порядок оформления

Как только предприниматель выбрал банк, банковский ипотечный продукт и собрал необходимые бумаги, можно приступать к оформлению. Схема здесь простая:

Шаг первый. ИП пишет заявление на получение ипотеки в выбранном банке и прикладывает собранный пакет документов.

Шаг второй. Специалисты кредитной организации проверяют бумаги, на это уходит от пары дней до двух недель.

Шаг третий. Банк сообщает свое решение заемщику. Если оно положительное, то на счете предпринимателя вскоре появится запрашиваемая заветная сумма, а если нет – нужно начинать сначала, уже с другим банком.

Какую недвижимость можно приобрести

В этом банк предпринимателя не ограничивает – можно подать ипотечную заявку как на жилую недвижимость, так и на коммерческую. Но важно учесть некоторые тонкости.

Если на кону жилая недвижимость в ипотеку:

1. нужно быть готовым предоставить в банк не только заполненную налоговую декларацию, но и дополнительные документы для подтверждения стабильного дохода;

2. объект недвижимости должен быть юридически чистым (не в залоге, не под арестом и т.д.);

3. в случае покупки новостройки – обязательно должна быть аккредитация от выбранного банка.

Если же бизнесмен решил приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку (что вполне разумно, выгоднее приобрести объект в кредит, чем платить за него аренду), то проблем и юридических рисков меньше. Сложности могут возникнуть, если заемщик не является гражданином РФ и когда организация не является единоличной собственностью заемщика.

Требования банка к объекту коммерческой недвижимости, запрашиваемого в ипотеку:

• площадь – 150 квадратных метров и более;

• юридически чистый объект;

• постройка – капитальная, с бетонными перекрытиями;

• регион расположения – там же, где и банк.

К примеру, в жилом районе «Гармония», в 9 км от города Ставрополь, предприниматель может приобрести объекты коммерческого назначения в ипотеку для старта, развития и расширения своей деятельности. Причем выбрать банк и подать заявку на ипотеку можно сразу в отделе продаж Строительной группы "Третий Рим", что существенно экономит время. Быстрорастущий район на юге, привлекающий не только ставропольчан, но и жителей других регионов России, является благодатной средой для бизнеса.

Банки, предоставляющие ипотеку ИП

Найти предложения по ипотечному кредиту для ИП можно во многих российских банках, хотя и не во всех. Рассмотрим условия трех крупнейших игроков на кредитном рынке.

Сбербанк

Один из самых популярных банков в ассортименте своих финансовых продуктов имеет ипотечный заем для представителей малого и среднего бизнеса.

ВТБ 24

Обратиться за ипотечным займом предприниматель может и в другой крупный банк – ВТБ 24. Шансы быстро получить запрашиваемые кредитные средства напрямую зависят от прозрачности и стабильности доходов индивидуального предпринимателя.

Россельхозбанк

Эта кредитная организация весьма осторожно подходит к вопросам выдачи ипотеки предпринимателям, ограничиваясь лишь нежилыми коммерческими объектами. Но взамен предлагается ряд преимуществ, такие как возможность годовой отсрочки, индивидуальный график платежей, отсутствие поручителей.

Возможные причины отказа банков

Основная причина, почему банки неохотно выдают ипотечные займы предпринимателям, это сложности с оценкой реального положения дел у бизнесмена и сомнения в стабильности его деятельности. И даже отсутствие просрочек по налогам, взносам и предыдущим кредитам не отображает фактическую платежеспособность заемщика.

И здесь немаловажным фактором выступает система налогообложения, которую использует ИП. Если применяется общая (ОСНО), то все доходы на виду, и банку проще принять положительное решение. А вот так называемая «упрощенка» наоборот, усложняет процесс. Если предприниматель использует систему УСН «доходы - расходы», рентабельность деятельности еще можно как-то оценить, а вот при системе «доходы» банку уже сложнее увидеть финансовые результаты заемщика, так как в отчетах не отображаются расходы ИП, которые могут быть весьма существенными и «съедать» всю прибыль организации.

Тем не менее, банковские учреждения идут навстречу малому и среднему бизнесу, предлагая все более доступные ипотечные условия.

Но есть ряд факторов, которые если и не лишат предпринимателя возможности получить ипотеку, то станут «камнем преткновения» уж точно:

• подпорченная КИ или полное ее отсутствие;

• неопытность предпринимателя (деятельность менее 12 месяцев);

• ЕНВД в качестве системы налогообложения;

• нестабильный доход (в случае работы с сезонными товарами и услугами);

• проблемы с бух.отчетностью, законодательством и проверяющими органами, наличие штрафов;

• отсутствие имущества в собственности, депозитов;

• наличие ряда непогашенных займов.

Если банк ответил на кредитную заявку отказом, необходимо выяснить проблемы и постараться их разрешить. Спустя некоторое время можно снова испытать удачу в этом банке или в другом, обращение сразу в несколько банковских организаций повысят шансы на успех.

Как повысить шансы на одобрение

Предпринимателю, планирующему получить положительный ответ на ипотечный запрос, могут пригодиться следующие подсказки:

Подведем итоги

Индивидуальный предприниматель, несмотря на отсутствие официальной зарплаты (как у наемного сотрудника), может получить в ряде банков ипотечный кредит, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость;

• Заемщику-предпринимателю придется доказывать банку стабильность и финансовую эффективность деятельности с помощью налоговых деклараций и внутренней бухгалтерской отчетности;

• Решение банка о выдаче кредита зависит, в том числе, и от применяемой ИП системы налогообложения – лучше, если это будет ОСНО;

• Испорченная КИ, просрочки по уплате налогов, небольшой срок функционирования ИП и сезонность деятельности могут свести шансы получить ипотеку на «нет»;

В настоящее время банки лояльнее настроены к представителям бизнеса, разрабатывая и предлагая ИП все более доступные ипотечные программы.