Ипотека 2018 — ответы на вопросы часть 3

Ипотека в настоящее время является основным драйвером роста жилищного рынка. В сегменте рынка массового спроса около 50% сделок совершаются с использованием кредитования. Для многих покупателей ипотека остается единственным способом решить жилищный вопрос в обозримом будущем.

По этой причине мы продолжаем рассказывать об особенностях приобретения квартиры в ипотеку. В данной статье затронем следующие вопросы: перекредитование ипотеки, обнуление кредитной истории, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке на конкретном примере и др.

• Еще один вопрос от наших читателей: «Квартира куплена мною до заключения брака. Квартира оформлена только на меня. Сейчас я в браке, есть ребенок и хочу рефинансировать ипотеку в другом банке. Вопрос по рефинансированию: после процедуры квартира становится совместно нажитым имуществом?»

• Это юридический момент, но думаю, что раз квартира была куплена до брака, рефинансирование не сыграет никакой роли. Но лучше проконсультироваться у юристов все же.

• Я на всякий случай спросил у них и ответ был таков: квартира не становится совместно нажитой собственностью, поскольку право на квартиру приобретено до брака.

Следующий вопрос: «Важно ли при военной ипотеке учитывать все условия кредитования? Ведь условия у банков разные, а платит все равно не заемщик?»

• Да, в этом есть доля истины. Когда мы работаем с военной ипотекой, банк нам дает информацию, оформляют они военную ипотеку или нет, и какова максимальная сумма кредита. Все остальные условия по ипотеке диктует государство.

• Это единый стандарт?

• Да. Поэтому лучше уточнить в Росвоенипотеке по нюансам военной ипотеки. Я знаю из практики, что если человек увольняется раньше окончания срока службы, раньше в таком случае ему приходилось самому в дальнейшем выплачивать ипотеку. Как это сейчас — я не знаю.

• В этом случае все условия ипотеки важны?

• Да.

• Выяснили, что есть причины, по которым все-таки стоит вникать во все детали, но лучше обращаться по этим вопросам в Росвоенипотеку. Та же рекомендация касается вопроса рефинансирования военной ипотеки.

Вопрос по следам ответов: «Когда вы говорили про кредитные истории, не упомянули тот факт, что даже мелкий дополнительный кредит, успешно закрытый, может не улучшить, а ухудшить кредитную историю? Потому что банк может посчитать, что если у человека нет денег на мелкую покупку, то как ему можно доверить ипотеку?

• Бывают случаи, когда клиент оформил в банке кредит и закрыл его плохо. Из-за этой истории у него отказы от банков. Мы даже рекомендуем обратиться по прошествии времени в тот же банк и взять там мелкий кредит. Чтобы кредитная история в этом банке обнулилась.

• Она просто обнуляется в каких-то банках, и эта информация передается в бюро кредитных историй?

• В бюро кредитных историй она как раз и обнуляется. Поэтому боятся мелких кредитов не нужно. Некоторые клиенты специально оформляют мелкие кредиты, отлично их закрывают и тем самым зарабатывают себе хорошую кредитную историю.

• Перейдем к следующему вопросу: «Правда ли, что в «Гармонии» собирается купить дом Демис Карибидис?»

• Ко мне он не обращался. Если придет — поможем ему подобрать жилье, взять ипотеку.

• Хорошо. «Нужно ли делать первый взнос при рефинансировании ипотеки?»

• У каждого банка есть свои правила по рефинансированию. Обычно заказывается новая оценка недвижимости, чтобы банк, который будет вас рефинансировать, дал новый процент по ипотеке. Например, есть у вас задолженность перед банком миллион, а ваша оценка в 60%, не миллион, а 900 тысяч. Вот эти недостающие сто тысяч рублей вы можете внести в тот старый банк, то есть уменьшить задолженность в том банке, где вы изначально брали ипотеку.

• Но это не будет первым взносом?

• Да. Это вы подгоняете ситуацию. Поэтому если у вас есть возможность внести деньги, то можно, но это не совсем первоначальный взнос.

• Дополню ответ тем, что консультировался по этому вопросу в банках, таких случаев много. Не стоит обсуждать это преждевременно, поскольку этой проблемы может и не возникнуть.

• Если клиенты хотят рефинансировать ипотеку и думают, нужны ли им дополнительные вложения - нет, не нужно. Из дополнительных вложений — сбор документов и повторная оценка недвижимости.

• Вот еще вопрос от нашего подписчика: «Обратил внимание, что количество банков, с которыми сотрудничает «Третий Рим», изменилось. Почему? Назовите, с какими банками компания сотрудничает на сегодняшний день? Потому что появляются одни банки, потом другие, которые не обсуждались. Какой сейчас список банков-партнеров?»

• Мы сейчас сотрудничаем со всеми банками. Если вы придете к нам с одобренной ипотекой любого банка, вы сможете приобрести у нас жилье. Я сейчас могу назвать список банков, в которые я могу подать заявку из своего офиса. Наши банки-партнеры — это те банки, в которые вы можете подать заявки непосредственно из нашего офиса.

• Люди видят список банков на сайте...

• Работаем в том смысле, что мы отсюда отправляем туда заявку. Прийти в офис, выбрать недвижимость, подать заявку — конечно, удобно для клиента. Но мы можем подать заявки не во все банки, а вот в какие, я сейчас перечислю: Сбербанк, ВТБ, Возрождение, Газпромбанк, Россельхозбанк, АК Барс, Московский индустриальный банк, ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края, Промсвязьбанк.

• Всего девять организаций получается?

• Да. Мы с ними сотрудничаем, заявки наши одобряются быстро, под сниженные процентные ставки как с ВТБ, поэтому мы с ними любим работать.

• Сейчас будет последний, развернутый вопрос, но с цифрами, как я и люблю, поэтому не могу его не задать. Человек пишет: «Расчет ипотеки в одном из видео некорректен. Поэтому надо вопрос ставить иначе. Приобретение квартиры с помощью ипотеки и с помощью личных накоплений сопряженных со съемом жилья. Исходя из этого строить расчеты. И он приводит пример своего расчета. «В среднем нормальная квартира для семьи стоит 2,5 млн рублей. По ипотеке вышло 25 тысяч в месяц, плюс коммунальные платежи от пяти до семи тысяч. Итого 30-32 тыс. рублей. Съем подобной квартиры стоит 15 тысяч рублей, итого разница 15-17 тысяч рублей».

Я бы хотел остановиться на двух моментах. Здесь некорректно произведен расчет. Во-первых, мы сравнивали конкретное жилье под конкретный процент на определенное время. Мы можем , конечно, найти какой-то регион, какие-то условия и период времени, где ставка была 12-15% в месяц и т.д. И вести расчет исходя из этого. Если даже пересчитать по актуальным данным сейчас у нас, то не 25 будет, а 21 тысяча рублей. Второй момент, что человек дополнительно считает коммунальные платежи, которые он все равно оплачивает, неважно, снимает он квартиру или выплачивает ипотеку, а это разница очень существенная. Поэтому хотелось бы детально рассмотреть данный вопрос и попросить Алину произвести расчеты на наш объект недвижимости. Взять стандартный период 20 лет, минимальный первоначальный вклад, стоимость жилья и определить сумму ежемесячного платежа.

• Я хотела уточнить. Как понимаю, клиент наш предположил, что взять ипотеку невыгодно, что выгодней снять жилье. Правильно поняла вопрос?

• Да, и он произвел расчет. Я бы хотел от вас получить расчет ежемесячного платежа. Допустим, я клиент, беру 2-3х комнатную квартиру на 20 лет.

• Прежде всего, у нас 3х комнатная квартира стоит около полутора миллиона рублей. Первоначальный взнос берем минимальный — это 225 тысяч рублей, то есть 15%. Процентную ставку тоже берем среднюю — 9,5%. Если мы такую квартиру берем в ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж составит 11 887 рублей.

• Округлим до 12 тысяч.

• Теперь про сравнивнение ипотеки и съема жилья. Не просто накопления, живя в собственной квартире и копя на улучшение жилищных условий — это одно. Если мы живем на съемном жилье, сравнивать тут совершенно нет смысла, по той причине, что ипотека подразумевает какие-то проценты и есть переплата банку. Но даже хоть какая-то округленная цифра 12 тысяч погашает основной долг, и в итоге это закончится тем, что квартира станет собственностью. Если мы говорим про съем 2-3х комнатной квартиры в Михайловске за 12-14 тысяч рублей, соответственно, переплата 100%. Эти 12 тысяч он все деньги отдает вникуда.

• Да, почему я и сказал об ошибках в расчете. Если это учесть, то появляются какие-то дополнительные деньги, но это именно из-за ошибок в формуле.

• Коммунальные платежи, которые клиент считал, будут выплачиваться как при ипотечном кредите, так и при съеме жилья.

• Да, и речь идет о том, переплачивает ли клиент банку. Конечно, переплачивает, это нельзя отрицать. Но когда вы снимаете квартиру, вы тоже переплачиваете хозяину, вопрос только в сумме переплаты.

• Переплата идет в любом случае. Если мы отдаем за аренду жилья, мы отдаем их полностью. Ничего нам не возвращается. С ипотекой тут немного проще.

• Хорошо. Спасибо за развернутые ответы. Думаю, это нравится нашим читателям. Всего доброго!