Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Договор долевого участия в строительстве – ДДУ – способ приобретения квартиры в новостройке, возводимой на средства будущих покупателей. Человеку, впервые столкнувшемуся с вопросом долевого участия в строительстве дома, важно знать все тонкости и особенности процесса, ведь на кону – крупная денежная сумма и новая квартира. Надеемся, наша статья поможет разобраться в этом вопросе.

ДДУ в строительстве – что это?

Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.

Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.

Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ. 

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ. По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли. Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Важные аспекты договора долевого участия

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.

№п/п	Пункты ДДУ	Важно!
1	Информация о застройщике	Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией
2	Регистрация договора	Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом!
3	Сведения об объекте недвижимости	Полное и подробное описание объекта
4	Гарантийный срок	Для жилых помещений 5 лет
5	Площадь	Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты
6	Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке	Такие пункты в договоре не допустимы!
7	Срок действия договора	До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной
8	Сроки сдачи в эксплуатацию	Должны быть прописано конкретно и четко
9	Форс-мажор	Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы
10	Признание объекта качественно построенным	Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно!
11	Стоимость возводимого объекта недвижимости	Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу
12	Обязательства дольщиков	Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру
13	Расторжение договора	Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий
14	Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости	Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов
15	Использование инвестиций дольщиков по назначению	Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости
16	Соглашение с третьими лицами	В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие)

В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.

Предварительный ДДУ

Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.

Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.

Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.

Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель - привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки». Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство. А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.

Изменения с 2018 года

Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2018 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.

Приняты следующие поправки:

• на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.

• Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.

• Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.

• Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).

• Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.

• Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.

• Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.

• Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

Эскроу-счета – что это?

С 1 июля 2019 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.

Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.

В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?

Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.

Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.

Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.

ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ

Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.

Итак, юридически договор ДУ является:

• двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);

• возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);

• консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).

Готовим документы для заключения ДДУ

Сделка по ДДУ обязательно регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, коротко РосРеестр. Только после официальной регистрации сделка признается легитимной, а риски из-за недобросовестности застройщика минимизированы. В связи с этим важным действием у будущего покупателя возникает масса вопросов - какие документы собрать и подать в регистрирующий орган, куда и в каком порядке обращаться, когда завершится регистрационный процесс и т.д.

Для начала дольщик собирает комплект документов:

• составляет заявление участника;

• предоставляет договор ДУ (копию с приложениями);

• предъявляет паспорт; Документы в РосРеестр можно подать как самостоятельно, так и через представителя, по доверенности, заверенной нотариально.

• договор залога права требования (если используются кредитные средства);
  

• для семейных пар - согласие супруга на сделку (заверить нотариусом!);

• документы, содержащие подробное описание объекта долевого строительства; Обязательно указываются подъезд, этаж, расположение на этаже, также прикладывается план многоквартирного жилого дома с расположением и планируемой площадью квартиры.

• квитанция о выплате регистрационной пошлины (в 2018 году физлица оплачивают 350 руб., организации – 6000 руб.), копия квитанции прикладывается к основному списку документов.

К слову, строительная компания также готовит свой и предоставляет в регистрирующий орган свой комплект документов.

Процедура госрегистрации договора

Удалось быстро собрать необходимый пакет документов? Отлично! Теперь их нужно предоставить в территориальный орган РосРеестра. Важный момент – расписка о получении, в ней должны быть прописаны следующие важные пункты:

• дата сдачи документов;

• их перечень;

• Ф.И.О. и подпись сотрудников: принявшего документы, и ответственного за информирование заявителей о состоянии дел.

Как долго придется ждать окончания процедуры регистрации? Первый ДДУ по новенькому объекту будут регистрировать до 18 календарных дней, все последующие гораздо быстрее – не более 5 дней.

По мере готовности поступит сообщение от представителя местного РосРеестра - документы можно забирать, и получать поздравления с законно оформленной сделкой. Обязательно иметь при себе паспорт и расписку – без них получить документы невозможно.

Гарантии, дающиеся законом

В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:

1. Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).

2. Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.

3. Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.

Образец ДДУ

Законом не регламентирован строгий формат договора, но перечислены пункты, обязательные для включения:

• Реквизиты сторон сделки;

• Подробная информация об объекте сделки;

• Конкретная дата сдачи дома в эксплуатацию;

• Форма, размер и периодичность оплаты дольщиком взносов на возведение строительного объекта;

• Законные гарантии на сданную квартиру;

• Права и обязанности обеих сторон договора;

• Штрафы и неустойки – размер и сроки уплаты за выявленные нарушения;

• Дополнительные условия (при необходимости);

• Дата, подписи сторон.

Можно ли расторгнуть ДДУ

Если что-то пошло не так, договор долевого участия можно расторгнуть.

В случае, когда инициатором расторжения выступает застройщик (покупатель нарушает сроки внесения средств), строительная компания возвращает заказчику ранее уплаченные по договору суммы, за вычетом понесенных убытков. Закон не предусматривает конкретные цифры неустойки, ее размер остается на усмотрение сторон и может достигать 15 % от стоимости объекта недвижимости. Если требование об уплате долга осталось неисполненным, ДДУ считается расторгнутым через 30 дней после вручения дольщику письменного уведомления.

Дольщик может отказаться от договорных обязательств при наличии следующих причин:

- застройщик задерживает сдачу дома на 2 месяца и дольше;

- выявление серьезных недочетов в квартире и отсутствие действий со стороны застройщика по их исправлению;

- прекращение действия поручительства, используемого застройщиком для обеспечения своих обязательств по договору.

В случае, когда на момент разрыва договора дольщиком уже была уплачена часть суммы за квартиру, застройщик за 20 дней должен вернуть полученные деньги, с начисленными процентами (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ). Если застройщик в нарушение закона затягивает сроки возврата, к нему применяют штрафные санкции – дополнительно начисляются проценты. 

Процедура расторжения ДДУ также регистрируется в РосРеестре, после чего квартира возвращается в собственность застройщика.

Выводы

Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:

- правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;

- какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;

- какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;

- на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;

- предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;

- поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;

- с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;

- ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.

---