Как выбрать правильного застройщика в 2019 году

Основные параметры для выбора

Деятельность застройщика оценивается по количественным и качественным критериям. Сопоставив их, можно получить объективную оценку работы компании, которая поможет принять верное решение.

Количественные показатели - это:

• Финансовая отчетность компании-застройщика;

• Стаж работы на рынке;

• Масштаб и география деятельности;

• Объем, тип и масштаб успешно завершенных проектов (один сданный дом или целый жилой район);

• Адекватное соотношение цены и качественных характеристик возводимого жилья.

К качественным показателям относятся:

• Взаимодействие с надежными банками (проектное финансирование застройки, особые условия ипотеки);

• Получение профессиональных наград и почетные места в отраслевых рейтингах;

• Наличие других крупных бизнес-направлений у главного акционера компании-застройщика (сторонние ресурсы обеспечивают финансовую поддержку, по мере необходимости);

• Непрерывный ход строительства (отсутствие задержек и «заморозок» строительного процесса свидетельствует об отлаженной бизнес-системе компании);

• Обзоры текущей деятельности компании, размещенные на крупных отраслевых порталах;

• Отзывы дольщиков.

Приступаем к проверке документов

Первым делом следует посетить сайт застройщика и тщательно изучить официальные документы компании, среди которых главными являются учредительные:

• Устав;

• Свидетельство о государственной регистрации;

• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• Выписка из ЕГРЮЛ.

Что касается документов по новостройке, то здесь каждый приличный объект должен иметь разрешение на строительство, выданное местной администрацией, и проектную декларацию, заверенную печатью и подписью директора. В ней содержится ценная для покупателя информация: характеристика новостройки, сроки сдачи объекта, финансовые риски.

Важно: застройщик должен иметь договор аренды или документ, подтверждающий право собственности на землю под застройку.

Способы финансирования

Три основных источника финансирования строительства, используемые застройщиком — средства покупателей, целевой банковский кредит и собственные средства. Последний способ используют лишь малая часть застройщиков.

Для скорейшего получения первых денег строительные компании начинают продажу квартир в новом доме на стадии котлована, устанавливая на будущее жилье сниженные, по сравнению с готовыми квартирами, цены.

Покупка квартиры предпочтительна у застройщика, заключившего с надежным банком договор проектного финансирования. В этом случае банк выдает застройщику целевые заемные средства, тщательно взвесив риски, а застройщик получает возможность рассчитаться за кредит средствами, полученными от покупателей. В таком случае застройщику хватит средств рассчитаться с подрядчиками, и больше шансов сдать дом в заявленные сроки.

Информацию о привлечении проектного финансирования можно найти на сайте в разделе «Финансовые риски».

Срок строительства

Время, необходимое для возведения нового здания, зависит от используемых материалов и применяемых застройщиком технологий, с поправками на климат. Например, в северных регионах России стройка может длиться дольше, чем в южных, из-за температурных ограничений.

Следует ознакомиться с заявленными сроками строительства в проектной документации. Адекватная компания указывает в документах срок строительства с учетом форс-мажоров (замена подрядчика, морозная зима), закладывая один год про запас. Исходя из данных нижеприведенной таблицы, новый дом строится не менее полутора лет, и не более четырех лет, с запасом.

Сроки строительства, в зависимости от материала и региона:

Материал	Минимум, годы	С учетом запаса
Кирпич
Северные регионы	2,5	4,0
Южные регионы	1,5	2,5
Монолит
Север	2,0	3,0
Юг	1,5	2,5
Панели
Северные регионы	1,0	2,0
Южные регионы	0,7	1,5

Если сроки, указанные компанией в проектных документах, укладываются в данные временные рамки, заложен запасной год — застройщику можно доверять.

Наблюдение за ходом строительства

Любому дольщику важно знать, что стройка идет полным ходом — поэтому ответственные застройщики могут размещать на сайте фотоснимки, отображающие динамику хода строительства. Еще лучше, если ведется трансляция с веб-камеры, и дольщики в режиме реального времени наблюдают за рабочим процессом.

Если есть территориальная возможность, можно регулярно наведываться на строительную площадку и наблюдать, как возводится дом. Вялотекущий строительный процесс, имитация деятельности рабочими, беспорядок на площадке — однозначно, повод для волнения.

Договор долевого участия

Одним из самых безопасных способов купить квартиру в новостройке является ДДУ — договор долевого участия. И хотя стопроцентно не гарантируется безопасность сделки, но схема покупки здесь максимально прозрачна.

Договор обязательно содержит важные пункты, какая именно квартира является объектом покупки, и в какой срок застройщик обязуется ее передать.

Важно! В ДДУ присутствуют основные для изучения пункты:

- Строительный адрес дома.

- Кадастровый номер земельного участка.

- Расположение на этаже и предварительный номер квартиры.

- Высота потолков, планировка, площадь квартиры.

- Дата сдачи объекта.

3 главных плюса ДДУ:

1) Договор способен защитить дольщика от погрешностей застройщика и гарантирует передачу квартиры именно с такими характеристиками, как указано в ДДУ.

2) Договор также способен защитить от затягивания сроков — если застройщик не укладывается в заявленные сроки сдачи, то обязательно согласовывает это со всеми дольщиками.

3) ДДУ обеспечивает качество стройки. В документе четко прописывается гарантийный срок, в течение которого ответственность за сданный объект лежит на застройщике. Гарантия на квартиру распространяется на 5 лет, из них 3 года застройщик отвечает за инженерные сети: трубопровод, систему отопления и вентиляции. В течение гарантийного срока строительная компания обязана устранить все недочеты, или выплатить компенсацию.

Страхование нового объекта недвижимости

Согласно закону, все застройщики в обязательном порядке должны страховать строительство от возможной заморозки или собственного банкротства. Стоит проверить, какая страховая компания является партнером застройщика, и присутствует ли ее название в перечне страховщиков Центробанка. Если нет - застройщик не имеет права заключать договор с дольщиком.

Требования о банкротстве

Одним из пунктов проверки компании является информация о банкротстве, получить ее можно на сайте арбитражного суда. Важно выяснить, предъявлялись ли застройщику соответствующие требования - не стоит приобретать жилье у потенциального банкрота.

Отзывы

Ну и самый любимый пункт дольщиков — отзывы! В сети можно найти множество отзывов, и есть риск, что позитивные отзывы составлены по заказу застройщика, а негативные — его конкурентами. Поэтому информацию предпочтительнее искать не на форумах, а на сайтах специальных сервисов, например "Фламп", "Отзовик" — модераторы таких сервисов отслеживают подозрительные отзывы, проверяя их реальность.

Анализируем готовые дома

Точку в процессе выбора застройщика может поставить реальный осмотр уже построенных им домов.

Желательно посмотреть, снаружи и изнутри, на недавно сданные в эксплуатацию дома. На что следует акцентировать внимание? На подключении коммуникаций, отделке фасадов и подъездов, исправности входных дверей, благоустройстве дворовой территории, работоспособности лифтов... Неплохо подняться на последний этаж для осмотра состояния стен, перекрытий и потолков на предмет потеков и сырости.

Не стоит придавать значение грязным полам в новостройке или отключенному доводчику, причиной могут быть проводимые жильцами ремонтные работы. Главное - прочувствовать, каково будет жить в доме этого застройщика.

Совет: общение с уже вселившимися жильцами даст реальные ответы на многие бытовые вопросы и, с учетом анализа вышеперечисленных факторов, поможет сформировать окончательное мнение о застройщике.

Нюансы, которые должны насторожить дольщика

Помимо основополагающих моментов при выборе компании не стоит пренебрегать незначительными, но настораживающими факторами:

• сложно дозвониться до офиса застройщика, не берут трубку;

• непрофессиональные или грубые ответы менеджера;

• уклончивые фразы сотрудника на конкретные вопросы о стоимости жилья;

• отказ менеджера сообщить, по какой схеме реализует квартиры застройщик — если продажи идут в обход 214-ФЗ, сделка будет рискованной.

Итак, важные действия при выборе застройщика: 

  1) Пристально изучить официальный сайт с учредительными документами.

  2) Проверить наличие разрешительных документов на строительство и ознакомиться с проектной декларацией на объект, с описанием новостройки.

  3) Пункты о финансовых рисках и сроках строительства требует особого внимания.

  4) Убедиться в получении застройщиком проектного финансирования надежного банка.

  5) Найти фотографии строительной площадки и понаблюдать за процессом.

  6) Попросить у строительной компании проект ДДУ, внимательно изучить. Можно проконсультироваться со сторонним юристом.

  7) Выяснить, предъявлялись ли требования о банкротстве.

  8) Ознакомиться в интернете с реальными отзывами о данном застройщике.

  9) Посетить сданные застройщиком дома, пообщаться с жильцами.

  10) Принять верное решение.